土地使用权的市场比较法案例课件.ppt

土地使用权的市场比较法案例 某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的企业全部资产进行评估。现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。至评估基准日（1998年9月1日），待估宗地为划拨用地，集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司。现需评估土地使用权价值及租金标准。评估过程如下： 评估人员通过搜集有关案例，筛选出三个比较案例。有关情况如下表。 A B C 待估宗地 位置 略 略 略 略 土地用途 工业 工业 工业 工业 供需圈 郊区 郊区 郊区 郊区 交易日期 1996.12 1996.12 1998.10 1998.9 交易价格（元/M2） 372.74 368.9 387.72 待估 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限 50 50 50 50 价格类型 股改 股改 出让 股改 区域 因素 交通条件 交通通达度 支线 支线 次干道 次干道 交通便捷度 有三线公汽 有三线公汽 有三线公汽 有三线公汽 距区域中心距离 1.8公里 2.5公里 2.5公里 5公里 距火车站距离 1公里 0.8公里 5公里 11公里 基础设施情况 六通一平 六通一平 六通一平 六通一平 产业集聚度 较大 较大 较大 一般 环境优劣度 较重污染 污染严重 较重污染 污染小 个别因素 宗地面积 4941 1045 35450.91 40000 宗地形状 规则 规则 较规则 规则 容积率 0.4 0.3 0.46 0.3 地形 平坦 平坦 平坦 平坦 目前规划限制 无限制 无限制 无限制 无限制 （一）地价指数修正 调查该市近年工业用地地价上涨情况，1997年1月至1998年1月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.333%，1998年地价涨幅基本相同，如将1997年1月1日地价指数定为100，则地价指数1998年9月为106.882，1998年10月为107.238。 （二）区域因素修正 1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干道相比差2%。 2、交通便捷度以待估宗地为100，每增加或减少一路车，地价上下浮动0.5% 3、距区域中心距离，以待估宗地为100，每增减一公里，相应减增0.2% 4、距火车站距离，以待估宗地为100，每增减一公里， 相应减增0.3% 5、产业聚集度，分为低、较低、一般、较高、高五个级别，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价向上修正2% 6、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5% （三）个别因素修正 1、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。 2、容积率，以待估宗地为100，每上升0.1，地价往上修正1.5%。 A B C 交易价格（元/M2） 372.74 368.9 387.72 土地用途 100/100 100/100 100/100 供需圈 100/103 100/103 100/103 交易日期 106.882/100 106.882/100 106.882/107.238 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 100/100 100/100 100/100 价格类型 100/100 100/100 100/100 100/100 区域 因素 交通条件 交通通达度 100/98 100/98 100/100 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 距区域中心距离 100/100.64 100/100.5 100/100.5 距火车站距离 100/103 100/103.6 100/101.8 基础设施情况 100/100 100/100 100/100 产业集聚度 100/102 100/102 100/102 环境优劣度 100/99 100/98.5 100/99 个别因素 宗地面积 100/100 100/100 100/100 宗地形状 100/100 100/100 100/99 容积率 100/101.5 100/100 100/102.4 地形 100/100 100/100 100/100 目前规划限制 100/100 100/100 100/100 修正后地价 371.48 367.66 360.33 市场法最终评估值 366.49元/平方米 （四）因素修正及地价计算 将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得三个价格较为接近，采用算术平均值366.49元/平方米为待估宗地地价。 由此可以确定4