土地使用权转让课件.ppt

二、契税的征税范围-特殊规定 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 1.以土地、房屋权属作价投资、入股； 2.以土地、房屋权属抵债； 3.以获奖方式承受土地、房屋权属； 4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 三、契税的税率 契税实行3%～5%的幅度比例税率。 各省、自治区、直辖市的具体适用税率，由当地省级人民政府按照本地区的实际情况，在上述规定的幅度之内确定，并报财政部和国家税务总局备案。 三、契税的税率 四、契税应纳税额的计算 （一）计税依据 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。 2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 4.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 应纳税额 ＝ 计税依据 × 税率 四、契税应纳税额的计算 （二）计算公式 五、 契税的税收优惠 有下列情形之一的，减征或者免征契税。 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。 2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。 3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。 4.财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 六、契税的征收管理-纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 六、契税的征收管理-纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。 七、契税税额计算举例 【案例1】某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格120万元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契税税率为3％。 根据规定，房屋买卖，以成交价格为计税依据计算缴纳契税。则该居民应纳的契税税额为： 应纳税额＝120×3％ ＝3.6（万元） 七、契税税额计算举例 【案例2】某影视明星接受某房地产开发公司赠与的商品房一套，市场价格155万元，双方签订了赠与的书面合同，并已至房地产管理机关办理了登记过户手续。当地政府规定的契税税率4％。 根据规定，房屋赠与，应由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据计算征收契税。则该影视明星应纳的契税税额为： 应纳税额＝155×4％ ＝6.2（万元） 七、契税税额计算举例 【案例3】 某公司2007年度发生两笔房产互换业务，差价款均已结算并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值420万元，换进的房产价值650万元；第二笔业务换出的房产价值830万元，换进的房产价值560万元。当地政府规定的契税税率为3％。 根据规定，房屋交换，交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税。因此，第一笔交换业务，应由该公司缴纳契税，第二笔交换业务应由对方承受方缴纳契税。则该公司应纳的契税税额为： 应纳税额＝（650－420）×4％＝6.9（万元） 七、契税税额计算举例 【案例4】某企业1994年2月取得政府无偿划拨的一块土地的使用权，2008年6月该企业向政府主管部门提出转让土地使用权的申请，经审核，主管部门批准其转让该土地使用权，并要求其补缴土地使用权出让费用80万元。当地政府规定的契税税率3％。 根据规定，纳税人以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，以其补缴的土地使用权出让费用为计税依据补缴契税。则该公司应纳的契税税额为： 应纳税额＝80×3％＝2.4（万元） 七、契税税额计算举例 【案例5】高校教师张某购买一套商品房，市场价格160万元。张某作为教师，按当地政策规定可按市场价格优惠5％，同时，因一次性付款，开发商又给予3万元的优惠。购房的同时，张某另支付10万元购买了小区内拥有产权的地下车位一个。当地政府规定的契税税率3％。 根据规定，房屋买卖中契税的计税依据为不动产的成交价格；购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。则张某应纳的契税税额为： 应纳税额＝[160×（1－5％）－3＋10]×3％ ＝4.77（万元） 一、印花税的纳税人 各类合同以立合同人 营业账簿以立账簿人 立据人 领受人 任务七 印花税法 产权转移书据 营业账簿 经财政部确定征税的其他凭证 权利、许可证照 具有合同性质的凭证 二、印花税的征税范围 印花税