土地使用权可以依法转让。课件.ppt

张俊 房地产开发 用地 内 容 第一节 现行土地制度 第二节 房地产开发用地的取得 第三节 土地使用权出让 第一节 我国现行土地制度 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。《中华人民共和国土地管理法(修订）》 第一节 我国现行土地制度 国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用 地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。《中华人民共和国土地管理法(修订）》 第一节 我国现行土地制度 国家实行土地用途管制制度。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。《中华人民共和国土地管理法(修订）》 第二节 房地产开发用地的取得 1、房地产开发项目用地的获取方式主要有三种方式：划拨、出让和转让。 出让、划拨属于土地一级市场行为，即土地使用者从各级人民政府手中获得国有土地使用权； 转让属于土地二级市场行为，即国有土地使用权在土地使用者之间转移的过程。 第二节 房地产开发用地的取得 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 第二节 房地产开发用地的取得 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 第二节 房地产开发用地的取得 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。 (一)国家机关用地和军事用地； (二)城市基础设施用地和公益事业用地； (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； (四)法律、行政法规规定的其他用地。 第二节 房地产开发用地的取得 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 第二节 房地产开发用地的取得 2、土地使用制度改革 我国从上世纪80年代开始进行；其核心内容概括起来就是：有偿、有限期、有流动的土地使用制度。 划拨：无偿无限期取得土地使用权 出让、转让：有偿有限期取得土地使用权 第二节 房地产开发用地的取得 3、出让具体分为：协议、招标、拍卖、挂牌 协议基本上一种非市场化的出让方式 招拍挂则是市场化的出让方式，有多个市场参与者遵循一定的市场交易规则进行获取土地使用权的竞争。其市场化程度由低到高是招标、挂牌、拍卖。 第二节 房地产开发用地的取得 4、转让：可以分为出让土地使用权转让和划拨土地使用权转让。 划拨土地使用权转让需要补交土地出让金 目前房地产公司在实际的操作中：单纯意义的土地转让行为比较少，这主要是为了规避土地交易引起的税收，如土地增值税、契税等，而转而采取了项目转让、项目公司收购、假合作真转让等形式。 第二节 房地产开发用地的取得 5、房地产开发公司获取土地的两种战