征地和房屋拆迁补偿估价课件.ppt

补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置。补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估，评估价是货币补偿标准的依据，是做出裁决的依据。 通过评估确定补偿价格，既科学、合理，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程序。 1、《中华人民共和国宪法修正案》规定“公民合法的私有财产不受侵犯”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。 2、《中华人民共和国土地管理法》规定“城市的土地属于国家所有，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。 3、《中华人民共和国物权法》规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。 4、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定:“统一年产值标准的制订；统一年产值倍数的确定；征地片区综合地价的制订；土地补偿费的分配”。 本条例自公布之日（2011年1月19号）起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。 规定：“规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益”。 “公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”。 “保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，按照规定，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”。 A.公共利益征收与商业开发征收彻底分开 B.政府是公共利益征收惟一补偿主体 C.政府征收房屋必须要两次公告 D.发生“公共利益”争执交司法判决 E.危旧房改造必须有90%以上人数同意 F.征收补偿额按市场评估价确定 G.尊重被征收人补偿方式多样选择 H.野蛮暴力强制搬迁者可追刑责 I.违法建筑不予补偿并依法拆除 J.商业拆迁强调自愿公平政府不介入 1拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：裁决申请书、法定代表人的身份证明、被拆迁房屋权属证明材料、被拆迁房屋的评估报告、对被申请人的补偿安置方案、申请人与被申请人的协商记录、未达成协议的被拆迁人比例及原因、其他与裁决有关的资料。 2核实补偿安置的标准。 1、《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》 2、《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》 3、《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》 1、拆迁户数多、估价量大。发展中国家，城市建设先行 2、涉及面广，社会影响大。拆迁房屋既有居民个人房屋，也有机关企业单位房屋；有住宅也有商业 3、补偿价格关联性强。在同一时点，由于房地类型不同的拆迁补偿费用各有不同 4、估价方法的选用既不能简单了事，也不宜复杂难行。 根据原始土地的性质及征用、规划用途，征地和房屋拆迁补偿估价可分为： 1.征用城市规划区内集体所有土地的补偿估价 2.征用城市规划区内集体所有土地上房屋及附着物的拆迁补偿估价 3.城市房屋拆迁估价 1.征地补偿估价对象 2.征地补偿估价 3.关于征地拆迁补偿估价的其他规定 4.征地同一年产值标注测算 1.宅基地的确定 2.被拆迁房屋使用性质的认定 3.被拆迁房屋补偿对象的认定 4.集体土地上房屋拆迁补偿与安置 1、拆迁补偿估价对象 2、城市房屋拆迁估价基本程序 1、评估报告争议及复核估价 2、估价报告重评 3、估价报告专家鉴定 1、评估费用问题 2、需要拆迁人配合的工作 3、评估仲的几个特别问题 本报告评估对象为xx自治区xx区域的拆迁房屋价格。拆迁房屋总建筑面积44040.543㎡，宗地总面积30608.09㎡。作为少数民族民居，均为自建房，装修风格各异，极具有民族特色。委托方未能提供《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，评估人员只能根据委托方指认和现场勘查的资料为合法产权依据，未发生所有权、使用权异议。评估师根据当地居民的习惯，将房地分开评估，采用重置成本法评估房屋构筑物，采用基准地价修正法评估住宅用地，然后以测算结果作为评估对象分户价格。 征求意见稿规定，为了“公共利益”的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。 明确这点，不仅意味着长期以来在拆迁活动中