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方山路、利民街项目可行性分析报告 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00六年八月十四日 方山路、利民街项目可行性分析报告 目　　录 第一章　　　昌乐概况………………………………3 1、基本情况……………………………………3 2、城市总体发展规划构………………………….3-4　 第二章　　　昌乐商业情况…………………………………………..5 1、商业业态…………………………………………………….5 2、商业楼盘情况…………………………………………………….6 3、商业消费分析…………………………………………….7 4、昌乐县零售商业发展分析……………………………………………….8 第三章　　　地块几种定位的可行性分析……………………………..9 1、地块概况…………………………………………………….……………9 　　2、地块SW分析……………………………………………………………….9 3、项目可能成功的业态定位及理由…………………………………….9 定位1：…………………………………………………………………….10 定位2：……………………………………………………………….11-12 定位3：………………………………………………………………….13-14 第四章　　　项目准确与提案背景……………………………………..15 1、项目总定位……………………………………………………………….15 2、生产资料和生产资料市场的定义………………………………….15 3、对昌乐生产资料市场的描述…………………………………….16-17 第五章　　　项目建设规划建议……………………………………18 1、规划原则……………………………………………………………….18 2、建筑模式……………………………………………………………….18 3、房型设计………………………………………………………………….18 4、配套标准…………………………………………………………….18 5、道路规划…………………………………………………………………….18 第六章　　　项目的运营模式………………………………………….19 1、项目的推广模式…………………………………………………19-20 　　2、项目的推广理念……………………………………………………….21 第七章　　项目投资效益分析…………………………………………..22 第八章　　　政府支持…………………………………………………….23 第一章　　昌乐概况 一、基本情况 昌乐县东临潍城、坊子、西界临朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北与寿光接壤。县境东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里，总面积1100公里，现12个镇、4个街道，904个行政村，户，总人口人，其中城镇人口人，市区人口约80000人。2005年,实现生产总值72.56亿元,财政总收入6.09亿元，地方财政收入3.52亿元。 　　二、城市总体发展规划（重点发展建设新城区及东北片工业区） 1、城市性质：在积极发展商贸、金融保险、房地产、信息咨询、交通运输、邮电通讯、居民社会服务等新兴行业的同时，将旅游、流通、交通作为重点，优先加快发展以农副产品为信托，从现有工业基础和各方面条件出发，大力发展纺织化工、食品加工等劳动密集型工业，在城市中留足旅游、商贸服务用地及工业用地。 2、规划期限：近期2004年至2010年，规划人口20万；无期至2020年，规划人口28万；远景至2050年，规划人口40万。 3、城市规模：2010年建设用地控制在24平方公里，规划人口20万，人均建设用地120平方米，2020年城市建设用地控制在33.9平方公里，规划人口28万，人均建设用地120平方米。 4、城市用地发展方向：原规划以向北、向东发展为主； 5、城市总体布局结构：体现“一山一水，两轴双城”的空间布局特点。“一山”：以孤山为主的风景旅游区，“一水”：指环绕城区的水系及沿河绿带，“两轴”：是指贯穿城市南北的商业主轴线---新昌路，东西景观轴线---新城街；“两城”---指新城和老城。 新昌路规划如下： 新昌路规划图 第二章、昌乐商业情况 一、商业业态：目前昌乐的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。属四线开发城市，商业欠发达。昌乐目前的商业物业主要有：家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。 各业态对消费者的吸引比重依次为：家乐佳、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。 昌乐现各商业街业态布图如下： 附件1：昌乐商业街业态详细统计 二、商业楼盘情况 目前昌乐商业楼盘主要有：中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。 商业总建筑面积约：19万