万科商业万科商铺设计规范.doc

【万科商业】万科商铺设计规范(最新发布) 2014-02-20?一键订阅??房地产经理人联盟 万科独立和底层商铺设计指引 1、目的1）统一商铺设计语言2）推进商铺设计标准化3）减少商铺设计失误4）为商铺设计评审提供依据 2、适用范围适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。 3、术语解释 1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规 模一般为0.3万—1.5万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专 业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅 下部。4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整 体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店，其销售 价格或租金均较低。6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。 4、执行标准1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。 社区商业业态分为以下四大类： 1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。 注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。2、单套产权面积超过500平米的商铺必须先招商后设计，以招商定设计。 1、在项目定位阶段，营销部负责提供以下表格，作为设计的必要输入条件 2、G类住区商业住宅价格比不应低于2，C、T类住区商业住宅价格比不应低于1.5。3、通常情况，餐饮面积占商业总面积约30%较为合适。4、如完全依赖本社区居民的消费需求，人均可以支持的社区商业面积为0.8~1m2。（参考伟业顾问07年8月”商业物业发展规划相关内容摘要“）5、商业面积占小区地上建筑面积5%以内时，商铺销售相对容易。6、S3（100~150m2）户型面积不宜超过S户型总面积的30%。 第二部分?概念设计一、用地分析（商业价值排序）?二、规划布局模式（3种基本模式）?三、强排方案（7个要素） 商铺规划设计之前，应比较分析用地各个沿街面的商业价值，影响商业价值排序的因素如下： 案例：深圳金域蓝湾商业面积6400 m2 。商业定位与住宅看齐，定位高端，排斥了北侧村民和租住白领的消费需求，商业布置在主要人流难于到达的一侧，损失了巨大的商业价值。金域蓝湾主力店租金25~50元/m2.月，普通店70~150元/m2.月；城中村商铺租金100~400元/m2.月。 哪一个位置最适宜做商业？ ? 模式1：集中模式什么情况下适宜采用集中模式?1、如外部街道人流量稀少，则住区商业规划应以聚为主，建议结合小区主入 口布置集中的商业区域，设置小型商业休闲广场等，充分聚拢人气，提高商 铺价值。2、如商业指标较高，而沿街长度不足，可考虑在小区主入口、街道转角等人 流汇聚位置，或沿人流量特别大、商业气氛浓厚的街道，采用集中模式，地 尽其用，发挥最大商业价值。 ? 案例1：北京假日风景周边人流稀少，在小区入口和街道转角之间布置独立和底层商铺（7600m2），包括主力店，形 成相对集中的商业圈，有利于积 聚人气，提高商铺的整体价值。 案例2：北京四季花城结合主入口布置集中商业，内街商铺共13套（不含2 层独立商业，前期作为销售卖场），套 面积51~75m2，06年12月开盘，当月 消化12套，均价11303，与住宅价格比2.1。A底商价格是B底商的1.5倍。 ? 案例3 ：深圳万科金色家园在街道转角处布置小广场，设主力店（民润超市）入口，超 市占用首层非沿街面和二层面积，将首层沿街面留给小商铺。主力店和普通商铺组合，达到沿街商业价值最大化。 ?? 模式3：内街模式1、禁止布置封闭式或尽端式商业内街。（案例：深圳四季花城、西山庭院、万科青青家园） 模式3：内街模式2、商业内街应避免形成单边商业街，独立和底层商铺都应向内街开门和布置展示橱窗。 案例：成都