上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分析下 ppt.ppt

项目周边1.5公里未来2年人口测算 人口估算假设： 1、项目周边现有人口数约36609人； 2、项目周边现有多个安置房项目在建中，即城北大型居住社区安置项目，共约20434户以上； 3、假定每户户均3人且满住。 项目周边1.5公里未来2年人口数=现有人口数+未来拆迁安置房新增人口数 =现有人口数+拆迁安置房户数*户均人口数 =36609+20434*3 =97911人 本案周边1.5公里范围内未来2年若满住，共有居民约97911人。 周边未来人口预估 * 若按满住率计，项目周边1.5公里未来2年共有居民约97911人。保障房客户系未来消费主力人群。 其中， 商品房人口规模：8318户*3=24954人 保障房人口规模：97911-24954=72957人 商品房共8318户 周边人口性质区分 未来实际入住率需根据各项目开工进度预估。 * 合景叠翠峰 万科金色领域 嘉宝梦之湾 嘉定老城区 新城 悠活城 嘉丰佳苑 金地格林 春岸 汇丰凯苑 保障房 绿洲怡园 宝菊新家园 嘉定城北大型居住社区安置房 规划教育科研用地 汇城公寓 上海嘉定客运中心 嘉定城北大型居住社区安置房 嘉定城北大型居住社区安置房 1.5公里 本项目客群半径划定在1.5公里范围内，项目主要客群有以下三种： 项目北部：拆迁安置房客群和新建商品房客群 项目西部：拆迁安置房、教育相关产业客群 项目东南：老城区客群 本项目最核心的客群来自项目北部和西部（基本无商业辐射），主要是拆迁安置房和新建商品房客群，2年后，这部分客群的规模大约为47805人。 其中，本项目主要的客群来自北部和西部的拆迁安置房客群和新建商品房客群，2年后，这部分客群规模约47805人，这部分客群是本项目最核心的客群，对本项目至关重要。 核心客群分析 核心区域 * 1、客群构成：主要是农村、城市棚户区以及城市老公房住户 2、消费能力：这部分客群属于城市低收入者，但因拆迁补助收入水平大大提升，但整体消费观念短时间无法提升，消费理念需逐渐更新 3、消费倾向：他们的消费主要是满足基本的生活需求，基本的吃穿住行是他们暂时的消费重点，休闲娱乐消费需求稍弱，物美价廉、档次合适的餐饮、休闲娱乐场所是他们的首选，且对于亲子、美容休闲类的兴趣日渐增加 拆迁安置房客群： 1、客群构成：刚需购房者，城市中等偏下收入人群 2、消费能力：这部分客群属于城市中等收入者，他们可能是刚毕业的大学生，他们的消费能力随着他们职业的发展而逐步提高，这部分人群的消费潜力大 3、消费倾向：短期内他们的消费主要是满足日常基本的生活需求，但对休闲娱乐性消费有一定需求，日常餐饮是他们的首选；从长期看，随着收入的增加，休闲性的餐饮娱乐消费是趋势，因此，中端休闲餐饮娱乐消费会成为趋势 商品房客群： 拆迁安置房客群的消费观念需逐渐更新，偏好物美价廉、档次合适的餐饮、休闲娱乐场所；商品房客群的消费潜力大，中端休闲餐饮娱乐场所机会较大，但由于多为刚需盘，消费层级也待提升。 消费客群特征分析 整体而言，周边主力消费客群的消费能力一般，但有较大发展潜力。本案在业态的档次定位时尽量以中低端为主，少量中高端吸引外部消费客群，提升商业形象，重在品牌新鲜度。 * 消费规模研判 推算假设和思路 项目周边消费人口规模：假设项目核心客源为项目周边1.5公里范围内的居民。 项目周边目前有9个居民小区，人口规模在36609人左右。 2年内项目周边消费人口规模：假设项目核心客源为项目周边1.5公里范围内的居民。 项目周边目前有9个居民小区，外加多个安置房项目，总人口规模在97911人左右。 项目周边当前消费能力=项目周边居民人均可支配收入*项目周边居民数*消费能力系数。 项目周边2年后消费能力=2年后项目周边居民人均可支配收入*2年后项目周边居民数*消费能力系数 * 2008-2012年嘉定区城镇居民消费分析 数据来源：嘉定统计局 区域消费能力与区域居民消费支出有密切关系，通过分析项目周边居民消费支持情况，可以研判本项目周边居民的消费能力，其中，嘉定居民日常生活消费支出是根据以下四项相加得来：食品+衣着+家庭设备用品+教育文化娱乐，我们认为这四项与本项目的商业关联最为紧密。从对左图的分析可以得出： 嘉定城镇居民人均生活消费支出为24378元， 2年后城镇为31182元；嘉定城镇居民人均日常生活消费支出为15529元，2年后城镇为20248元 从2008-2012年，嘉定区城镇居民人均生活支出从14132元增长到21554元