奥林匹克花园房地产基础知识培训PPT 75页 .ppt

二、商品房项目开发工作三大阶段 1、前期的准备阶段； 2、建筑施工阶段； 3、经营阶段 1、前期的准备阶段 主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续，主要包括编制选址意见书、土地使用权出让、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书等，方可开工建设。当然，征地、拆迁工作的完成也是申请项目开工的必备条件之一。 2、建筑施工阶段 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程。 3、经营阶段 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。 三、商品房项目的生命周期 1、概念阶段 2、规划阶段 3、实施阶段 4、结束阶段 1、概念阶段 主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行 ?根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。 请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。 通过公司决策层批准进入下一阶段。 本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。 2、规划阶段 对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备 确定项目总负责人（重点项目） 确定项目经理。 确定项目组主要成员 确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估） ?提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。 通过公司决策层批准进入下一阶段。 本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。 3、实施阶段 按计划启动实施项目工作 ?建立项目组织。 取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。 ?制订项目计划（专业性、可行性）。 通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。 通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。 合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。 项目销售（严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等）。 水、电、气、智能化、网络、商业等进场。 本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量---成本---进度、项目的销售等。 4、结束阶段 项目结束的有关工作 项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），办理备案证。 物业公司对项目进行接管验收。 配合物业公司交房。 项目清算。 资产清理。 文档总结。 对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。 ?解散项目组。 本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备. 四、房地产项目开发全流程 见下表 项目设想 1. 投 资 立 项 申请项目报告 年度计划 可行性研究 规划方案 征地 勘察设计 地质勘查 设计招标 规划设计方案选定 建筑设计 拆迁 办理施工执照 编制施工组织设计 工程预算造价 2. 前 期 工 作 审核施工图 七通一平 材料设备订货 办理开工报告 组织招标 签订施工合同 组织施工单位进场 组织设计交底 审查施工图组织设计 3. 施 工 准 备 施工放线 规划部门验线 勘察设计部门验槽 组织桩基验收 隐蔽工程预验 结构签订验收 4. 工 程 管 理 竣工工程预验 组织竣工验收 竣工资料归档 办理竣工决算 商品房预售 商品房价格报批 报工程竣工单 商品房记账入库 商品房销售 5. 房 屋 销 售 组织交房 建立物管机构 建立房屋档案 建立服务制度 6. 售 后 服 务 日常管理 THE END THANKS 五、门和窗 在施工图中，门用代号“M”表示，窗用代号“C”表示，并用阿拉伯数字编号，如M1、M2、M3、…，C1、C2、C3、…，同一编号代表同一类型的门或窗。当门窗采用标准图集时，注写标准图集编号及图号。从门窗编号中可知门窗共有多少种，一般情况下，在本页图纸上或前面图纸上附有一个门窗表，表明门窗的编号、名称、洞口尺寸及数量。 在平面图中窗洞位置处若画成虚线，