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竹源民居楼盘推广方案 目录 第一章 策划推广目的………………………………………………………………………3 第二章 市场综合分析………………………………………………………………………4 一、 从东圃版块分析看市场 ……………………………………………………4 二、从对手差异分析寻突围………………………………………………………6 三、 从“竹源”民居项目分析看问题 …………………………………………9 第三章 总体推广思路………………………………………………………………………13 一、推广定位………………………………………………………………………14 二、推广策略………………………………………………………………………16 三、推广时间计划 …………………………………………………………20 第四章 关于楼盘规划建议……………………………………………………………… 第五章 合作内容及收费 …………………………………………………………………21 第一章 策划推广目的 提高楼盘市场竞争力，快速销售一期工程及整体项目楼盘。 第二章 市场分析 一、从东圃版块分析看市场 楼盘布局：三多二无 轻南重北 三多 多开发——已有合生创展、富力、美林基业、中海集团、珠江实业、远洋等10多家公 司进驻。在建、即建项目达20多个。 多元化——高（小高）层、低层、大盘、小盘、中盘分布人气旺盛区。 多同价——基本上为3000-5000元/平方米。幅度不大。 二无：无豪宅，无别墅。 轻南重北：东南方无楼盘，重心偏向东北集中。 消费形式：流坐并上 同地消化 流庄——以白领、小个体户为代表。主购小三房二厅、二房二厅、一房一厅。 坐庄——以当地新生代、新老移民为代表。以三房二厅为主。 同地消化——在购买形态上，人群相对集中，多以租、住在沿工作线当地新移民、白领、新生代为主。 需求动机：四轮齐转 各有所需 多为置家、改善条件、换种生活方式，投资。投资消费者占少部分。 述评：四种态势明显 1、经济力量决定购房需求。楼盘的“三多二无”现象，可以看出当前东圃购买力并不特别强大，所盯住的多是同一价位目标消费主体。 2、“东移”速度与市场需求成正比。在前期房产公司开发下，目标消费资源逐步搜刮，“东移”决策的启动，将引进新鲜血液，造就另一个市场。但启动期间，必将有个资源渐稀、甚至“断流”过程。这些直接左右开发商的营销决策。 3、2002同台大战在所难免。就目前而言，各开发和正筹备开发的东圃楼盘，与先前开发的及与现在价位相差不高。虽然区位各有不同，但在“新生血液”渐稀状态下，这预示了，一场2002的大战在所难免。 4、“农资派”（农村集资房）的低价入市“抢客”现象不容忽视。虽然不同于一个档次，但同样能满足部分白领需求。给我们启发的是，开发商除了开发房子外，还要有种培养客户（未成为业主前）资源、引导消费、培养目标消费者的准备。 二、从对手差异中寻突围 1、什么是对手？ 关于竞争对手的圈定，我们根据三等同原则（同价原则、同区位原则、同品质原则）作为衡量标准，从东圃版块来看，最直接对手为羊城花园，最有影响力对手为中海康城。 无论对手是谁，我们必须在三同中找出不同之处，以差异化优势致胜。 2、比较优势分析 羊城花园 现状：当前羊城的26栋无电梯低层楼基本售罄。已进入20层高层、21 栋无电梯低层的二期工程建设。高层预期于明年8月推广。低层以滚动式开发。 建筑风格：从外立面而言，本身很平常，没有吸引力。 广告诉求策略：“反摊”（反摊公用面积及入室价格），口号泛滥，没有什么号召力。 购买对象：当地附近新生代、新老移民、白领。 购买动机：多是改善条件、图近。 我们调查认为， 羊城花园当前的售楼拉动因素主要在于： 1）开发早。尽得天时、地利之机。 2）期望附加值高。盘大，是当时车陂路以东最大楼盘。男女老少动场所基本俱全，中央8000平方米文化广场是个“磁块”。 竹源民居与羊城花园二期比较， 羊城花园主要有优势： 1）已形成一定规模效应，相对而言，社区比竹源民居要成熟。 2）全景效应。配套设施投入使用。 3）有媒介发放“金奖”设计奖牌。虽在一期工程中没有诉求，但不可不防。