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【住宅地产营销策划】戴德梁行2007年天津河东区项目商业部分策划建议
房地产策划大全——名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云(PSD素材) 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 《房地产策划大全—名企历年案例 》 团圆网 www.tuanyuan.tv 河东区项目商业策划建议 河东区项目商业部分策划建议 建议内容 第一部分 本项目的开发原则及思路 第二部分 商圈分析 第三部分 相关案例分析 第四部分 商业部分市场定位 第五部分 商业部分的主题形象 第六部分 商业发展建议(业态规划) 第七部分 商业部分的核心竞争力营造 第八部分 招商方案建议 商业的开发原则及思路 第一部分 商业的开发原则及思路 商业开发原则 天津商业地产概况 商业开发原则 最高最佳原则 商业项目核心竞争力原则 精准科学定位原则 合理投资回报原则 本项目商圈形成条件分析 第二部分 本项目商圈形成的可能性 区位分析 区域商业地产分析 区域商业地产市场展望 本项目商圈形成条件分析 区位分析 区位分析 河东区、东丽区2003-2005年GDP 社会消费品零售总额 人口统计环境 交通状况 区位图 区位分析——区域GDP 小结 通过近三年的数据,我们可以看出,河东区/东丽区近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势,各项经济指标均有大幅度增长,这与战略东移使东部城区在天津市地位的提升有直接相关,而且通过近三年河东/东丽区在商业与房地产事业的实际情况来看,河东/东丽区正朝着新(新兴社区发展加速)、快(交通路网日益发达)、优(投资环境优越)的方向迅速前进。 区位分析——社会消费品零售总额 小结 社会消费品零售总额的增长: 一是表明该区域商品市场丰富多彩,消费结构明显升级; 二是说明生活必需品市场供应充足,价格总体平稳; 三是表示区域内消费方式更加理性、健康,消费结构更加合理。 区位分析——人口统计环境 小结 天津市外来人口大量涌入和自然增加人口规模持续缩小的特点愈发明显; 全市人口分布呈现出中心城区人口进一步向外扩散、人口向东南地区聚集的显著特征。五年来处于东南地区的河东、河西、东丽、塘沽、大港、津南6区新增人口25.39万人,增长了7.55%,占全市总人口的比重也增加了1.08个百分点。 本项目商圈形成条件分析 区域商业地产市场分析 区域商业地产特点分析 大卖场特点描述 连锁发展,资金占用较大,需要充足的现金流; 需求面积大,一般5000平方米; 充足的停车位 只租不买 某些类型的大卖场对建筑要求较高 区域商业地产特点分析 区域商业地产特点分析 东丽商业中心 区域形成商圈的推测 区域商业地产市场展望 区域商业地产市场展望 市场需求强大 消费者(区域内、外)、经营者 商业地产面临数次升级——东部天津商业中心有望形成 交通、居住环境、外来人口 商圈形成的可能性推测 形成商圈的可能性推测 城市扩张角度 城市战略东移 滨海新区现代工业客观上需要与现代服务业聚集在一起,因此天津工业东移战略将依次提升为天津产业东移、天津城区东移及天津城市中心东移战略。 项目所处区域作为连接市区与滨海的要地,随着城市的东移,将承载越来越多的城市功能。 城市居住郊区化 按照《天津市城市总体规划(2005-2020年)》,未来天津市中心城市的布局将以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心,在外围发展居住、就业综合型城市组团。中心城区的功能定位仅仅是区域性管理、服务和商贸中心,而中心城区的居住空间将引导向外围组团发展。 因住而商,居住的郊区化必然导致商业地产的郊区化,根据项目区域的规划发展,本区域有望形成新兴居住区,因此商业地产将在本区域有着广阔的发展空间。 形成商圈的条件 该地方现有及未来会产生的消费人群,即商业所需的固定消费群体条件; 该地方周边交通设施便利,即交通便利条件; 附近有吸引人群的机构或设施,即人流聚集条件 区域形成商圈的推测 根据上述分析,河东区/东丽区近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势,区域商品市场丰富多彩,消费结构升级,外来人口大量涌入,这些都为商业地产的发展创造了先决条件, 另外: 区域未来将迁入大量居民,将为商业地产提供稳定的消费人群。 本区域距离中心商业区较远,且公交设施匮乏,出行极不便利,需要较大的时间成本; 前往中心商业区购物的次数会相应减少 居民的日常消费会选择在居所周边进行,而天山路商圈的核心商圈主要辐射其周边的万新村居住区,丽苑居住区、太阳城居住区等,次级商圈才可以辐射到项目区域(次级商圈的顾客大约占15—25%
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