【商业地产】宁波中信泰富广场商业综合体营销策略沟通2008年-65PPT.ppt

淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 THANKS! [关键字]： 淡市营销 降价 [案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。 [案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 未推售单位：407套 3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。 东莞市场 万江市场 项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套） 剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。 项目情况 街的形象思考： 1、江厦街的确有名，但那是宁波的过去时了，人们对于江厦街其实已经没有具体的印象，如何找回这种感觉？ 2、香港的投资公司、香港的代理公司，而宁波帮又与香港有密不可分的联系，显然，这是一个很好的借力点。 一个商业项目对于一个区域的影响力 海曙有天一广场，鄞州有万达广场！江东！天伦广场？天伦广场除了满足一些生活性需求，并不具备商业的核心要素。 ——江东总是在商业上扮演第三者 中信泰富广场的影响力核心要素之一 国际大都市商业运营商——香港中信泰富 香港中信泰富已经在香港、上海等中国国际化大都市拥有了成功的商业运营经验，并且累积了大量的一线品牌资源，因此，香港中信泰富已经成为城市国际化的重要符号。通过前期在宁波的宣传积累，中信泰富的背景已经被宁波的消费群体了解。 中信泰富广场的影响力核心要素之二 商业中心营销架构师——香港戴得梁行 香港戴得梁行拥有多个城市中心项目营销经验，并积累了大量的忠实客户资源，其营销节奏和营销渠道使得中信泰富广场的影响力迅速成熟，巩固商业中心的辐射能力。 中信泰富广场的影响力核心要素之三 售、租结合的高档写字楼 写字楼虽然并不是一个商业的必备项目，但是能显著提高商业的辐射能力和档次，尤其是对于一个商业中心而言，是必备要素。本项目的写字楼采用租售两种方式，本身就是高档写字楼群的操作方式，有效吸引高档商务客群，以此提升商业中心的档次。 中信泰富广场的影响力核心要素之四 多元化、多层次消费阶层 以乐购卖场为中心，掌握普通消费客群，提升商业中心辐射能力，特别是乐购在天一广场的成功运营，其作为商业中心的卖场形象在宁波已经确立；以写字楼底商为高度，提升商业中心的档次；凝聚一切可以凝聚的消费力。 中信泰富广场的影响力构成要素之五 地处江东区代表性主干道 江东区代表性主干道环伺，成熟度高，社区大量聚集，便捷的交通能力，为辐射能力提供强大的支撑。 五大核心要素 足以构成宁波商业第三极 五大核心要素转化 中信泰富广场——国际、香港时尚品牌引入 戴得梁行——提升商业、写字楼整体价值空间 写字楼——提升商业需求档次 多层次客群——提供商业中心辐射能力 交通主干道——商业中心的区位优势 推广语： O 距离香港！ 复兴江厦，再造一个铜锣湾！ 第四部分：街市节拍——二元推广策略 ZHONGXINTAIFUGUANGCHANGQIHUABAOGAOSHU 既然有二元的客群，那