【商业地产-PPT】上海旭辉依云湾项目销售推广计划-40PPT-2008年.ppt

核心客户特征 借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业 具一定规模的相关企业的分理处或办事处 企业规模一般不大 核心客户特征 借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业 具一定规模的相关企业的分理处或办事处 企业规模一般不大 定价策略 指导思想 依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展； 宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大， 未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势； 因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！ 定价原则 区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流为定价原则。 第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。 定价策略 15000元（预定报价） 祥腾国际广场 9800元 丰鼎国际 15000元（预计） 安信商业广场 销售均价 项目名称 单价对比表 作为第一期单位，我们的目标售价为： 12000-13000元/M2 9元 宝杨路钢材交易中心 1.7元 宝轻商务楼 2.5元 新宝山大厦 5元 宝钢商务大厦 租金价格 项目名称 租金对比表 结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为： 4元/M2 为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于15500/㎡，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量”，实现阶段性的价格拉升。 销售攻略 6月18日前，首推15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为12000元/㎡； 6月18日公开发售时，加推20%的货量，均价上升13500元/㎡； 当第二批货量销售达80%时，加推15%的货量，均价上升14500元/㎡ 9月，当前三批货量总销售达90%时，加推25%的新货量，均价上升16500元/ 当第四批货量销售达90%时（预计11月底即将临近各公司财务报表结算月），加推剩余25%的货量，均价上升10%，达到18000元/ ㎡ 预热期 时间 5月1日-6月18日 推广配合 1、媒体炒作——板块炒作——宝山新CBD的崛起 发展商品牌炒作——综合实力雄厚 项目炒作——打造“钢铁行业CBD” 要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度 销售策略 组织前期已积累客户召开“宝莲城”项目推介会； 组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲城”项目推介会，动员内部员工优先购买； 供货单位 打开5号楼的1-10层，及9号楼的11-13层 2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息 吸引下游企业的关注 3、占领宝钢宾馆作传播点——做展销会 寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地 展示配合 1、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计2套示范单位，加强展示效果。 2、销售中心 目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于项目展示； 建议在销售中心设高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围； 同时将样板房安排在9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量； 3、销售路线 从售楼部出发——环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）——集中绿化广场——9号楼样板房 沿路以VI指示系统进行项目形象推广 4、销售服务——国宾式服务 国宾式服务的几个体现： 客户所到之处都受到微笑礼遇…… 客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点心…… 客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产服务：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导… … 目的： A、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务式办公的理念； B、 为客户提供针对性、一对一服务； C、 服务是一种专业，也是一种艺术 展示配合 5、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日