【广州保利】2009保利中环广场北区营销策划案117P.ppt

保利中环广场北区营销策划案 广州保利地产代理有限公司 2009.3 一、宏观形势—经济大势 一、宏观形势—政策演变 一、宏观形势—市场变化 新开楼盘：银基金湾 银基金湾竞争户型销售情况 热销盘：江湾水恋 第一次开盘：E、F栋成交回顾 08.12.27首次开盘，推出E、F两栋及G栋01、02单位，478套（按不合并计） 开盘当天成交369套（按不合并计），成交面积30521平米，成交金额5.22亿，成交均价17116元/平米 总体成交率77％ 经过开盘前反复价格论证，将好次单位价差拉开 南向、东向好的单位溢价发售、拔升利润 北向、西向较差单位以高性价比换成交 实现各单位的均好出货，顺利完成首次开盘任务 第二次开盘：G栋成交回顾 09.2.21第二次开盘，推出G栋（不含G01、G02），149套（按不合并计） 开盘当天成交126套（按不合并计），成交面积11944平米，成交金额2.1亿，成交均价17580元/平米 总体成交率85％ 由于价格摸查充分、定价合理、提前分流，开盘当天成功完成了2亿元的销售任务 成交客户居住区域 成交客户获知途径 成交客户置业次数 成交客户置业目的 成交客户深度访谈 在签约中心对45名成交客户进行深度访谈，结论如下： 1、区域：他们大多居住在建设马路、淘金、小北、恒福路等项目周边，部分住在白云、天河、芳村、荔湾、海珠的客户也都在附近工作 2、职业：主要为私营企业主、公务员、事业单位、企业高管、金融业人士 3、置业次数：首次置业者与改善型置业者并存 4、置业目的：18％为投资，82％为自住 5、获知途径：广日、南都、途经、介绍是最主要获知途径 成交客户深度访谈 6、客户对本项目的认同点——客户语录 成交客户深度访谈 6、客户对本项目的认同点——客户语录 成交客户深度访谈 6、客户对本项目的认同点——客户语录 成交客户深度访谈 6、客户对本项目的认同点——客户语录 成交客户深度访谈 6、客户对本项目的认同点——客户语录 成交客户深度访谈 6、客户对本项目的认同点——客户语录 成交客户深度访谈 7、客户列举的对比项目： 小北御景、君汇世家、时代you公寓 银基金湾、江湾水恋、颐和雅轩 领峰、中海璟晖华庭、朱美拉公寓、保利心语花园、方圆月岛 招商金山谷、星河湾、海珠半岛花园 客户小结 1、成交客户大多数为区域客，居住或工作在附近，对环市东有深厚的区域情结 2、成交客户多为公务员、事业单位、私企业主等高收入人群，以改善型自住为主，对生活品质、小区配套有较高要求 3、客群有从越秀区向天河、海珠、荔湾、白云等外区扩展趋势，应适当增强定向推广 4、区域客出于区域情结“只考虑环市东”，外区客更看重周边配套、子女教育、小区配套 阶段一：E、F栋 “等待”系列报广 阶段一：E、F栋 “等待”系列报广 阶段一：E、F栋 “等待”系列报广 阶段二：G栋 “王者”系列报广 报广小结 优势： EF栋报广诉求“环市东”地段，G栋报广诉求“南区楼王”产品 两次推广诉求点清晰，集中火力带出项目主卖点 不足： 报广气质表现比较硬，未将环市东的区域沉淀、味道完全演绎出来 物料：中环月报 物料：中环月报 物料：项目信息展板 中环广场与客户最有力的沟通点是什么？ 客户为什么一定要买中环广场？ C栋推广主题 客户购买原因解析 D栋推广主题 他们的品味？ 他们衣着简单而不失品味，LV、GUCCI只是臂上的点缀 他们经常出入花园酒店、丽柏广场、友谊商店，周末不忘带孩子去新荔枝湾喝茶，或是去亚酒的恒温泳池游上一圈 各阶段开始，做一次缮稿的起势 每周新闻炒作 3月 C栋缮稿起势 C栋新闻规划 4月 D栋缮稿起势 D栋新闻规划 活动思路 “臻凝环市东 越尚生活”保利中环广场高端圈层沙龙 活动形式： 1、主持人与各位专家畅谈环市东区域定位、建筑特点、文化特色、人文精神 2、台下观众、媒体自由提问，互动交流 3、各媒体记者全程跟进报道，形成新闻炒作 “臻凝环市东 越尚生活”保利中环广场高端圈层沙龙 主题：凝神环市东，对话新主流生活 “臻凝环市东 越尚生活”——保利中环广场高端圈层沙龙 对话谢亮 对话足球——保利中环广场足球沙龙 目的：放大项目文体中心、足球场优势，邀请名人对话，营造高尚生活 品质社区形象，制造媒体炒作点。 主题： 1、广州足球发展历程及广州足球场分布 2、2010年广州亚运会体育场馆建设情况介绍 3、健康社区的必备体育设施条件 邀请嘉宾： 1、谢亮：著名的广播体育评论员，广东电台城市之声《谢亮足球世界》主持人 2、广东省足球协会领导 3、保利地产领导