义乌三期报告22.pptxVIP

公寓类产品洋溢时尚、前卫品质感，而我们现在的外立面混乱不堪形象低下，外立面改造势在必行。外立面重塑1、楼顶做“银石公寓”发光字银 石 公 寓2、彩色部分拆除，外观统一3、广告字改到通道上小字4、户外广告牌全部取消原户型缺点较多，50平米以上户型占57.4%，由于商业产权50%首付，此部分单位势必去化较难。户型重塑@原户型原户型单层54套50平米以上单位31套全为一房产品走道甬长25套户型重塑@解决思路小户型居住处理不掉的偏大户型两房/办公蓄水期间将办公需求客户向大套引导，通过销售说辞及价格策略促进成交。让中套单位走2个极端，多数变小，个别变大、打造2房概念；中庭的设立消灭了8套偏大单位且提高整体产品品质。户型重塑@户型改进中庭（约65 ㎡ ）中庭（约65 ㎡ ）墙体微调墙体微调(6个中大户型改为4小2大户型)(4个中大户型改为3小1大户型)改造后产品线明显较原方案更具市场竞争力。户型重塑@前后户型配比对比25套11套55~66平米一房极难消化，新方案将劣质户型由原25套下降为11套，且打造部分2房。二三层单位进深较长，临街且受批发市场防雨顶棚影响，将其打造为集中办公区域较为合理。二三层区域划分卫生间（约38㎡ ）中庭（约65 ㎡ ）卫生间（约38㎡ ）单层29套设立1个中庭设立2个卫生间注：面积为套内户型划分将2、3层划为办公区，4~8层做为SOHO公寓统一推售。即有利办公及居住环境，同时也便于营销推广的统一性。公寓与办公区域划分理由2、3层近7000平米，整层办公氛围相对较好。公寓北楼小户型较为集中，做为集中办公区域比较可惜。办公相比住宅人群较多，一部电梯难以满足需求，如果从公寓区域出入也达不到空间划分的目的。六安写字楼市场不成熟，7000平米办公区域已经足够，无将4~8层划出独立办公区域必要。中庭的设立即改善了通道过长而带来的压抑感、提升产品品质；又切实的解决了公寓产品无大客厅的尴尬，同时有利于社区文化开展。产品附加值重塑@奢华中庭入户大堂是业主回家、看楼的首个必经之地，精装必然能提升产品品质与形象，以达到促进成交的目的。产品附加值重塑@精装大堂公共部分装修是项目给人的第一感知，是“面子”工程，是营销阶段宣传的有力卖点，公共部分档次一定要高。产品附加值重塑@公共部分装修建议主要公共部分感知点入户大堂电梯厅雨棚走廊大堂是住宅入户的过度空间，其设计应明确运动空间、停滞空间，避免人流干扰以电梯的门套和门头为主大厅为设置雨棚尤其注意正对电梯的背景墙产品附加值重塑本案为商业产权，首付成数高，精装势必导致提高首付门槛，建议提供菜单式装潢，主打概念。@菜单式精装提供精装服务对开发商的细节和流程执行能力、人力存在非常高的要求，需要做好充足的准备和方案、预案；新景祥建议本案可打精装概念但实际操作过程中需谨慎操作尽量避免装潢服务，如抬高精装门槛等。菜单式精装@八大难点装修设计、施工水准是难点与重点；所选材料、设备的标准化要求较高；质量监控工作组或对口负责人责任重大；申请到相关机构检测合格的证书任务艰巨；客户对装修房不必要的担心陪伴全程，需要投入巨大的精力去维持和保养；交房期因装修问题所致的负面影响需要花费较大精力解决；集中采购是成本控制的关键环节也是难点所在。发展商内部需成立专项工作组，需投入较大人力和精力。投诉问题主要集中在：质量、品牌用材。这里存在较多投诉风险，是检验开发商危机解决能力的重要时刻。菜单式精装@投诉风险和解决方案投诉一，模糊标识蒙混过关事发缘由：事先未和购房人约定清楚材料的品牌、标准、等级、型号等而引发的纠纷解决方案：事先在楼书上标明品牌，可不约定型号投诉二，粗糙工艺欺负外行事发缘由：装修细节粗糙，如墙体裂隙、水管渗水、地板色差较大等解决方案：合同要与室内装修承包商（品牌供应商）签订到责任人投诉三，“样板”展示诱人耳目事发缘由：入住后，发现自己家的精装修尽管用了与预售合同里约定的是一样的品牌，但就是感觉与样板房不一样，这类情形诱发的纠纷也不在少数解决方案：纯粹小开发商的作为，一般大品牌开发商不会做此损名益的坑害客户之事投诉在所难免！产品策略结论无法改变的硬伤我们无能为力，能提高的我们几乎已经做到了极致。通过对产品一系列的改造和对产品力的重塑，小户型（低总价）产品增多且品质有所提升，产品已具备一定市场竞争力。涅槃之战之价格策略年去化量4万㎡，目前销售价格在区域内处于较高层级，从销售数据来看其主力户型集中在80~100两房㎡ ，总价约35万左右，首付10万。区域竞争个案@振华翡翠湾年去化达6.3万㎡，区域去化速度第一，且目前销售价格基本与翡翠湾相同，操盘较为成功，户型以两房、三房为主，首付在10万左右。区域竞争个案@凯旋名门年去化2.3万㎡，本项目08年底入市，几乎沦为烂尾，凭借09年整个市场大势，获得喘息机会，户型以两房