房地产法利用1ppt.pptxVIP

课程基本结构 归属篇 利用篇 服务篇 房地产利用基本内容 房地产征收 房地产开发用地 房地产开发建设 房地产交易 房地产利用法律关系图解 国有土地 上的房屋 集体土地 （含其上物） 房地产 开发公司 国有土地 征收/ 购买 业主 业主 金融 机构 新建商品房 二手房 出让 出售 出售 抵押 抵押 建设 用地 承租人 租赁 工厂 社会利用 划拨 农业利用 非农利用 分配/承包/出租/划拨 小产权房 抵押 房地产征收 要点 房地产征收的含义与特征 城市房地产征收程序及补偿问题 农村房地产征收程序及补偿问题 房地产征收 房地产征收的含义 房地产征收，是指政府为了公共利益的需要，通过行使行政权强制性地、有偿地、永久地取得相对人房地产的行政行为。 房地产征收与征用的区别 房地产征收的特征 房地产征收主体的唯一性 房地产征收客体的双重性 房地产征收行为的强制性 房地产征收的目的是政府获得土地的使用权或所有权 房地产征收的前提是为了公共利益 房地产征收的保障是程序正当 房地产征收的成本是对被征收人的补偿 房地产征收 公共利益的基本价值判断标准 （1）公共利益必须具有公共性； 地域的广泛性、受益对象的广泛性 （2）公共利益应该代表社会大多数人共同利益需求，而非某个集团的利益需要； （3）公共利益从其自身而言决不能是经营行为，不能以追求利润为目的，排除因商业开发而征收； （4）公共利益应当是具体的、实在的； （5）公共利益与程序正义。 房地产征收 我国征收中公共利益的考量 《国有土地上房屋征收与补偿条例 》第8条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 思考：谁有权认定？征收集体所有的土地是否亦应遵循同样的原则？如果不属于公共利益应该如何处理？实践情况如何？ 返回 房地产征收 城市房地产征收 征收对象 城市房屋所有权及国有建设用地使用权 征收主体 征收人：政府 关注：房屋征收部门、房屋征收实施单位 建设单位——禁止参与搬迁活动 被征收人：被征收房屋的所有权人 关注：被征收房屋的抵押权人、承租人 房地产征收 城市房地产征收程序 有需要——有意图 政府审查是否符合发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划 政府进行社会稳定风险评估 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府 市、县政府对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见 根据公众意见政府修改补偿方案，然后公布 征收补偿费用足额到位，且保证专户存储 县级政府作出房屋征收决定，并公告——不服，复议或诉讼 房屋征收部门调查登记被征收房屋情况，并公布调查结果 具有相应资质的房地产价格评估机构评估被征收房屋的价值——有异议，申请复核评估；向评估专家委员会申请鉴定 房屋征收部门与被征收人订立补偿协议——达不成协议，由作出征收决定的政府作出补偿决定，并且公告——补偿决定不服，复议或诉讼 政府向被征收人先行支付补偿费 被征收人接受补偿费后自行搬离房屋 被征收人不搬迁的，由政府依法申请法院强制执行 房地产征收 城市房地产征收补偿 补偿原则 （1）完全补偿原则 以被征收人完全回复到与征收前同一生活状态所需要的代价为补偿标准 （2）公平补偿原则 补偿范围仅限于被征收财产的市场价值 我国《国有土地上房屋征收与补偿条例 》第2条规定了该原则 （3）相当补偿原则 基于征收财产权的公共目的性，只需斟酌社会、经济等情况，给予妥当或合理补偿即可，其算定基础只要合理，就无须补偿被征收人财产实际价格的全额。 房地产征收 城市房地产征收补偿 补偿方式 （1）货币补偿 （2）房屋产权调换 《国有土地上房屋征收与补偿条例 》第21条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 房地产征收 城市房地产征收补偿 补偿范围 （1）被征收房屋的价值 房屋本体+房屋的附属物价值 违章建