中原-深圳『新洲地块』写字楼项目设计方案建议书-66PPT-2008年.ppt

成功原因分析 首推“生态健康办公”概念 项目推出背景：周边写字楼产品成熟，片区市场不成熟，市场竞争激烈，引入了全新写字楼概念，提升了项目的品质； 首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念； “生态健康办公”是写字楼发展的新趋势，项目顺应其趋势，并概念深入到项目中； 项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间； 结构优化方向： 阳光走廊； 阳光电梯厅； 错层送露台花园 (要求每层都赠送一个以上不计容积率的花园) ； 回廊设计，有效利用走道； 自由分割与组合； 使用率达70%以上… 聘请名家塑造公共展示空间 写字楼的大堂、电梯厅及公共走道、电梯外观及轿箱等公共空间是项目形象得要展示的重要部分； 建议聘请专业设计公司（如诺德中心聘请香港梁志天）进行塑造，可保证项目的档次、品味在细微之处也得到体现。 案例借鉴小结： 透顶中空，赠送花园，独立办公，高使用率 带花园的情况下实现高使用率 本元大厦建筑中庭是四至二十七层的超高中庭，每三层一个空中花园，设计理念采用大开间的办公空间 本元大厦 工字型排布，板式造型和巧妙的横向透风设计 板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气 建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。 安联大厦 回廊设计、空中花园 采取双L合抱型格局设计 外侧回廊和空中花园 西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院 新豪方大厦 非热点片区，通过产品创新,引领市场 在当年的非热点片区中，首推“生态健康办公”概念。引领写字楼市场 项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间； 银座国际 可借鉴点 规划排布 成功点 产品亮点 项目 A 优化产品结构 第二卷：产品打造建议 A 优化产品结构 第二卷：产品打造建议 回廊设计，人行通道更便捷 错层露台花园，阳光走廊 进深2.8米以内不计容积率 建议将现有空间进行划分，适应目标客户需求 划分后单位面积区间在95-195㎡ 136㎡ 189㎡ 95㎡ 195㎡ 140㎡ 146㎡ 95㎡ 195㎡ 140㎡ 4.2 江胜大厦 4.2/6.6 现代国际 3.75 2000 海岸城 4.2 港中旅 2.6 3.6 天利中央广场 3.7 1.9 1720 万轩国际 2.8 4.02 1.6 1710 新世界中心 2.6 3.50 1.5 1200 兴业银行大厦 2.8 3.6 1.8 1800 新华保险大厦 2.8 3.95 2.0 2000 安联大厦 3.0 3.8 1.8 1482 航天大厦 2.5 3.45 1.8 1700 江苏大厦 净高 层高 走廊宽度 标准层面积 项目名称 目前高端写字楼层高基本为3.95-4.2米 保证办公空间净高2.8米以上 2. 标准层高度建议： A 优化产品结构 第二卷：产品打造建议 本项目标准层高建议：3.6-4.0米 保证办公空间净高为：2.8米以上 B 形象提高建议 第二卷：产品打造建议 外立面：建筑形象、立面色彩、材料选择 公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间、架空层等 车位建议 物业服务 关键词：简洁、气派、纯粹商务 外立面在写字楼中的作用; 符合建筑物本身的功能需要; 是一种文化的特征; 注重的是美感,而不要强调某种风格; 它是写字楼的“脸面”; 需要与周边的环境相融合，新洲路沿线建筑的协调感。 对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后） 希望英龙集团能在后续的房地产开发中采用白派建筑作为自己品牌的象征，逐渐创立自己的品牌形象。 外立面建议外立面建议 图片是悉尼的一些建筑，由建筑大师Harry Seidler（已故）设计，是典型的澳大利亚风格。深圳的气候与之相近，日照光线也比较强，更能反映白色建筑在光线下明暗面所产生的对比。东面新洲路百叶的做法是希望在立面上形成三角形的有韵律感的效果 外立面建议外立面建议 节能及环保 深圳正在兴建生态城市，政府不鼓励全玻璃幕墙形式的建筑。 沿新洲路方向的玻璃建议甲方采用Low-e中空玻璃，此面有三角形遮阳百叶，沿西侧设挑板，也起到遮挡西晒的功能。 商业外立面造型 外立面建议 商业外立面与写字楼整体风格相协调 加强裙楼使用材料的处理， 营造高端商业氛围 沿街面落地玻璃处理，增加昭示性 二楼预留统一的广告位 灯饰等外立面细节处理 外立面建议灯光工程 利用夜间照明体现建筑外型与结构美——灯光就是建筑的灵魂 考虑因素： 城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。 建议要点： 不可以影响建筑的白天景观 物业维修方便； 不可采用彩色及大量的动态