2006年合肥宋都西湖花苑的项目营销执行的方案.ppt

合肥 宋都·西湖花苑 营销执行方案 苏垦机构·美地置业 2006.2.14 目录 序 上半年营销目标 诊断篇 合肥市场预测 政务区竞争环境分析 西湖花苑营销现状 SWOT分析 消费市场细分 目标客群定位 序Preface——我们的目标 合肥宋都·西湖花苑项目 2006年上半年营销目标 1、上半年营销目标 目标销售面积：20,110.34㎡ 2、各阶段任务分解 诊断篇Diagnosis Section 合肥房地产市场分析 政务区竞争环境分析 本项目营销现状分析 本项目 “SWOT”分析 本项目消费市场细分 本项目目标客群定位 合肥房地产市场概览 经济持续增长和居民收入的提高促进房地产业持续发展 合肥市“十一五”规划以及141“城市空间发展战略构想”： 到2010年全市地区生产总值，总量超过1600亿，目前为589亿； 城镇居民人均可支配收入达到18000元，目前为8610元； 城镇居民人均居住面积达到28平方米，目前为24.3平方米； 城区人口增加到300万，目前为180万左右； 建成区面积在2010年达到240平方公里，目前为150平方公里。 “七类需求” 进一步释放 拓宽合肥房地产市场开发空间 从需求方面分析，06年有以下“七类需求”进一步释放： 每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求； 改善居住条件与居住环境的二次购房需求； 新区开发、旧城改造、市政工程建设实施拆迁带来的拆迁户； 以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求； 外来人口进城购房落户的需求； 为子女教育迁居购房需求； 年轻人结婚购房需求。 2005年合肥房地产市场回顾 合肥房地产市场2005年运行 “喜忧参半” 喜——开发投资增速平稳 喜——供应结构逐步趋于合理 不同建筑类型面积所占比例情况 别墅份额逐月下滑，由05年初占总体楼盘比例的11.2%下降至5%; 多层份额逐步提高，面积比例由05年4月份的35.3%提高到8月份的42.2%，此后始终保持在40%以上 喜——新建项目中大户型减少、中小户型提高 150㎡以上的户型面积占比由04的30.4%下滑至2005年目前26.9%。 忧——交易量起伏不定，总量未有突破 2005年前三季度合肥市商品房销售面积同比增长34.5%。 商品房销售面积自2005年4月份以来连续4个月出现负增长 7月份销售面积仅为上半年月平均销售面积的39.42% 8月份销售回暖，9月份销售面积恢复到元月份水平。 忧——市场价格经过波动后，几乎回到原地 近期合肥市场数据表现出明显的价格倾向性 截止到2006年2月6日17：00时 2006年1月－2月6日住宅类商品房各区销售套数排名 2006年1月－2月6日住宅类商品房各区销售面积排名 2006年1月－2月6日住宅类商品房各区销售均价排名 政务区竞争环境分析 按2005年市场份额计算 政务区年需求量约为 23 万平方米 竞争项目检索 1、颐园世家 2、湖畔春天 3、瑞城·岸上玫瑰 4、水墨兰庭 5、振业·山水名城 6、国建·香榭水都 7、绿地·国际花都 颐园世家 项目概况 政务区奥体中心旁，怀宁路、习友路两路转角 占地面积：8万㎡ 建筑面积：16万㎡ 物业类型：小高层（11层），高层（16层，18层） 规划户数：495套 湖畔春天 项目概况： 政务新区轴心板块新兴居住群 东临圣泉路，西临主题公园，东北临天鹅湖 占地面积：2.35万㎡ 建筑面积：5万㎡ 物业类型：小高层（11层），高层（18层） 规划栋数：7栋 销售均价：3360元/㎡ 套型面积：121－138㎡（三房两厅一卫） 项目现状： 小高层部分已封顶，临街2栋小高层在内部认购，可选房源有限 高层预计在06年6月份在进行销售。 瑞城·岸上玫瑰 项目概况： 政务区天鹅湖畔，园区西临圣泉路，北望行政中心大楼 和天鹅湖，多层和小高层为主。 占地面积：8.8万㎡ 建筑面积：17万㎡ 物业类型： 多层（6层） 小高层（9－11层） 高层（18层） 规划户数：1200户 水墨兰庭 项目概况： 政务区，南临东流路，西靠圣泉路，北望主题公园 有多层、小高层和高层住宅三种类型 多层住宅以五层跃六层为主 高层和小高层住宅均为一梯两户占地面积：12万㎡ 建筑面积：22万㎡ 物业类型：多层，小高层，高层 规划栋数：33栋 销售情况 可销售总套数：?332 套 可销售总面积：?37607.53 ㎡ 在售套数：81套 在售面积：?10748.76 ㎡ 销售均价：多层3500元/㎡左右 套型面积： 83－90㎡（二房二厅一卫） 104㎡（三房二厅一卫）