2007年合肥绿色港湾别墅的项目一期价格的策略的报告.pptVIP

经济指标 占地165亩，容积率0.52，建面6.2万平米 产品 纯正西班牙风格别墅 241户豪华双拼、普通双拼、联排及叠拼别墅 规划 岛状组团规划 景观 中心绿地，枝状景观，最大化享受的水景资源 配套 2000平米风情商业街 庆典广场 3000平米主题会所 合肥别墅市场正处于传统城市别墅板块退出市场，东南近郊别墅、度假型别墅板块尚未成型的市场空白期 政策紧缩下，合肥别墅市场长期供应稀少，需求被抑制，叠加与洋房等类别墅成为主流产品，纯别墅社区必然长期稀缺 2007年下价格呈现短期全面跃升态势，传统城市别墅现房尾盘整体冲击8000-10000高价区，中档城市别墅价格集中6000-8000，经济型别墅价格平台接近5000 传统城市别墅现房尾盘采取高价自然去化策略，月均去化4-5套；经济型别墅多小批次滚动开盘，批次去化10-20套 项目竞争主要面对区域内城市别墅竞争 ，2008年东南板块别墅整盘供应潜力20万平米，直接竞争对手的地段截流优势明显。 御景山庄，稀缺传统蜀山风景区板块，进入现房实景尾盘阶段 新华学府春天，起标杆产品作用的大型复合社区城市别墅，开发进入现房尾盘阶段 帝豪星港湾，无自然资源与配套资源支撑，以洋房与联排产品组合，北区单项目经济型别墅开发代表 重要结论 3个月内短期有效累客超过300组，认筹诚意客户超120组  “你们的配套规划很好，但完全不知道能不能实现，所以买你们的房子我们冒了很大的风险”； “最吸引我们的是纯别墅，原来住在小区里面，人杂乱，停车难，买这里就想有个院子，几个好邻居，不图别的”； “我的心理价位就在180万吧，超过180万我可以在二手市场买到蜀山那边不错的别墅了”； 我等不了，买了维多利亚的二手独栋，社区成熟，300多平方，价格9000多； 双拼超过7000我肯定不买，我就是做理财的，合肥500万以上的客户我都清楚，就那么些个人； “你们项目那地方都是农村的，治安不好，还发过水，我们想买就是图一期有升值空间。 双拼产品树立标杆价格并尽早形成展示，联排产品高性价比搭配入市，小批量集中开盘形成热销，以实现阶段现金流与整盘价值最优 定价策略原则 核心均价求取 鉴于绿色港湾项目产品类型丰富，因此，双拼别墅、联排别墅两类产品将分别进入两个不同的价值比对体系，并分别进行不一样的市场细分： 众安·绿色港湾 同类产品价格比对 项目权重确定 蜀山名筑（二手） 元一水果墅 评分汇总 市场比准均价确定 同类产品价格比对 项目权重确定 御景山庄 帝豪星港湾 碧湖云溪（二手） 评分汇总 市场比准均价确定 按5个因素进行打分 别墅类产品对景观资源的依赖性较强，从客户层面而言，依然是最看重景观视野，因此，权重设置最高； 户型舒适度、空间尺度是否彰显身份，是别墅客户看重的又一重要因素； 私秘性对于别墅客户接受度影响比较大； 本项目噪音、朝向方面相对均质，因此，权重设置较轻。 随花园面积增大增加建筑面积单价，单价增幅按35，20，10递减调差 随花园面积增大增加建筑面积单价，单价增幅按135，60，30，20，10递减调差 双拼单价敏感点位于7500，总价敏感性点位于200万 联排单价敏感点位于6500，总价敏感性点位于140万 双拼单价敏感点位于7500，总价敏感性点位于200万 联排单价敏感点位于6500，总价敏感性点位于140万 综合多种价格检验手段，方案1在价值挖掘上优于方案2 豪华双拼均价：９６０７元/㎡ 普通双拼均价：7５０９元/㎡ 联排产品均价：６１１０元/㎡ 其中联排边套均价：６３２５元/㎡ 其中联排中间套均价：５９６１元/㎡ 本项目vs维也纳森林花园——点对点分析1：双拼 本项目vs御景山庄——点对点分析2 ：联排产品 0 30.00 　 135 50.00 　 270 70.00 　 405 90.00 　 540 110.00 135 600 130.00 　 660 150.00 60 690 170.00 　 720 190.00 30 740 210.00 20 750 230.00 10 650 385.00 -100 单价增幅 面积 累计差 联排花园面积处理 特殊调差处理 47#，48#整体单价上浮100元； 奠定景观单位价格平台 47#，48# 景观单位 41#，42#，43#的A套单位整体单价-600元； 41#，42#，43#的A套单位，抗性大，极难引导 社区外围 临路单位 4#A套单价下调300元； 4#A下午日照遮挡严重 采光遮挡调差 1、1#东套单价上浮