2009年保利达沈阳东陵东湖的项目营销计划书.ppt

从产品定义和客群出发 中高端客群购买特征 中高端客群购买价格分析 高端客群需求面积分析 高端客群购买的决定因素 客群年龄： 25-45岁之间，以事业刚刚起步的青年阶层及工作收入相对稳定的中年人群为主 年龄：主力客群年龄集中25-45岁之间。 家庭结构：主力购房群体以三口之家为主，二人家庭也占据相当比例。 个人收入情况：个人平均月收入月收入主要集中在3000-5000元。 从事的职业：客户来自政府机关及事业单位大泛公务员比例最多，除泛公务员外，私营企业主和来自国企、民企的企业人员也占据了相当比例 购房目的：一般为一次置业，再次购房的目的是为了改善居住环境，提高生活质量及居住品质。 购房时关注要素：目标客群中对“户型、交通、安全性、购物、休闲项目”关注性极强，为决策购买的第一条件。 需求面积：目标客层对户型需求主要集中在二房和三房户型上，所占的比例达到了70% 建议售楼处风格与建筑风格一致。 售楼处风格建议  售楼处与样板区关联建议 售楼处使用周期：因一期项目总体量约为20万平，随着项目的陆续向地块北侧推进，售楼处的使用时间按此消化量计算至少需5—6年以上。 销售中心整体平面布局 售楼处规划面积建议：总占地面积：约2500--3000㎡，建筑面积：约3000—3500㎡ 样板区面积建议： 总面积约为600-800㎡。 售楼处功能分区与面积建议 50 80 100 200 160 100 200 100 200 100 面积 （㎡） 卫生 间 沙盘展示 区 放映 区 办公区 签约区 建材展 示区 休闲 户型模型展 示区 洽谈 区 接待 区 功能 总面积：约2000--2500㎡（售楼处层高：双层不低于7米） 售楼处门前景观建议 售楼处停车场及周边景观面积：1200㎡ 项目营销渠道分析之推广排期 东陵项目2010年推广时间安排 项目达到交房标准　 　 　 　 取得销售许可证/景观示范区完工，建筑封顶 售楼处完工/样板区交付使用 售楼处及园林施工 完成园林整体、售楼处及示范区设计/完成销售通道包装 开工 工程配合 圣诞酒会或新年晚会 中秋晚会+电影周 二次产品说明+秋交会 客户答谢会 产品推荐会+盛大开盘活动　 认筹活动+示范区及售楼处开放 春交会 —— —— 营销事件 有效维护老客户，开展感情促销 有效维护老客户，开展感情促销 进一步加深直效营销，有针对性地进行圈层客户的销售推广 开盘后进行有效的客户梳理，为下阶段蓄客 爆发式开盘 收取诚意金，为开盘梳理客户做准备，同时制定开盘方式及价格 联系团购，确定首批推货范围， 准备、整理项目有关资料，为下阶段的销售做准备 销售配合 报纸促销广告 报纸促销广告 二次加大报纸宣传力度 硬广+软文 硬广\DM单页\广播媒体\网络\短信 硬广\DM单页\广播媒体\网络\短信 硬广+软文/户外媒体投入使用 工地围挡 媒体整合 年末促销活动 黄金周促销信息 加推促销信息 产品信息 开盘促销信息 产品优势 保利达品牌发展历程，开发理念 品牌及形象包装 主要推广点 以现场促销活动为主，配合活动投放广告 以现场促销活动为主，配合活动投放广告 以报纸广告为主+短信+活动 短信为主的信息传播，配合营销活动以及现场包装 全方位媒体投放 全方位媒体投放，配合样板区开放等现场活动 以报纸形象广告为主，配合房交会宣传 工地四周围挡 推广手段 持续销售 客户维护维持热销 提升项目品牌价值 客户维护维持强销 提升形象，促进销售 扩大项目知名度，促进认筹 树立及提升企业品牌 利用现有资源塑造项目形象 营销目标 圣诞、新年 持续热销 加推 强销 开盘 启动售楼处，项目蓄水，开始内部认筹 媒体亮相 工程冬歇期 工程启动 营销节点 11-12月份 10月份 9月份 7月份 6月份 4月份 10年3月份 09年11月-10年3月 09年8月份 月份 推广方式 媒体：以报纸为主 项目形象及提升知名度； 市内售点：便于快速强占市场、提高片区竞争力； 宣传品、展板、沙盘：用来展示项目的各项卖点； 路旗：提高其区域地盘能力兼顾导示作用。 软性文章、新闻：硬性广告的必要补充，制 造话题形成热点，引起关注； 主要手段：户外、报广、现场包装； 辅助手段：中原专署营销； 目标： 采用软宣、形象推介等媒介将项目的主题思想、资源结构展现在目标群体的面前，让目标群产生认知与记忆。 阶段描述： 初步建立项目“成熟、稳重、大气、磅礴、有内涵的”个性形象。让目标人群了解项目概念。 目标选定：广普范围 预热阶段的推广划分及目标手段 保利达地产(沈阳)有限公司——市场部 竞品客户共性的总结分析 周边项目的