2009年合肥南一环的项目营销沟通的报告.ppt

合肥南一环项目营销沟通报告 上海杰星 二00九年8月 合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现 合肥写字楼集中分布区域 主要分布四个区域： 北一环片区 长江路片区 美菱大道沿线 政务区 长江路片区——以三孝口为核心，辐射周边区域。 本区是传统的市中心，人气很旺，交通方便，区位优势明显 美菱大道片区—沿美菱大道展布，项目较老，聚集合肥当地企业。 交通方便 物业价格相对较低 产业结构稳定 政务新区——合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要  形成气候尚需一段时间 未来规划 价格较低 项目新 大堂小、挑高低、形象不佳 停车位严重不足 物业管理公司档次较低 电梯数量少，服务面积过大 合肥市场写字楼总结 核心问题：市场容量面临考验，传统价值体系下无明显竟争优势，项目如何实现较好市场反映？ 本项目要成为市场领袖，必须突破写字楼传统价值体系，寻求差异化的高档写字楼营销方向 在传统的“地段+产品”价值体系之外，优质的租户结构是高端写字楼极其重要的隐性价值 “打时间差”和“适度前瞻”是当前市场环境下保证回款安全的整体战略，从租户结构上发力，产品配合 我们对合肥写字楼市场的客户进行了深入的分析，以此指导租户升级，实现项目目标 中高档写字楼中企业以商贸物流、信息科技、电子电器设备及咨询服务行业为主，本地企业占70% 外地企业和外企租金承受能力较强，但企业数量较少，主力租户决定写字楼租金水平 金融保险、电子信息及建材装饰行业租金承受力相对高，商贸物流和咨询服务业租金承受力相对较弱 合肥写字楼租户特征总结 收益水平与投资风险是影响投资决策的主要因素，市场对9%的投资回报率接受度高 合肥写字楼购买者特征总结 通过内部差异化实现租户升级并控制风险 对楼层分区，进行差异化的产品定位和客户定位 项目客户核心驱动力 客户特征： 合肥市场写字楼主要以投资客购买为主 投资客对自处区域概念比较重 少量自用客户，改善办公环境 终端使用者（入驻企业）定位 物业购买者定位：自用30%，投资70% 交通便利，基础设施完备，位于城市CBD，行政配套齐全 先进的智能化系统，提供24小时电力、空调供应 拥有声名卓著具备相关经验的物业管理（顾问）公司 相关配套到位，包括银行、商务中心及餐饮等系列，且均以服务于大厦客户为主 总结合肥市场写字楼现有不足，做到产品创新优势 卫生间设置： 有前室将外部空间与卡位空间隔离； 地面防滑； 卫生间吊顶：铝板吊顶； 卫生间洁具：名牌洁具，如TOTO、Kohler等； 通风良好； 设置感应式自动龙头，直供热水； 前室应设干手机、洗手液盒； 卡位内设厕纸盒、手袋挂钩、搁物架等； 营销总策略： ——项目成功驱动策略 区位优势是基础，北一环的价值需要更深一步的挖掘和表达； 与财富共炒区域概念，提升片区价值； 差异化是关键，和直接竞争对手在细节上的差异决定销售结果； 提高性价比，截流分财富广场三期客户； 形象是旗帜，将产品优势上升到形象高度，成为能让客户兴奋的焦点； 售楼处做足展示，给客户直观感受； 本项目以报纸作为主要媒体手段；建议客户积累期，报纸交替整版广告，高频率报广主要集中在开盘前，并随销售状况调整报广策略 杂志推广可间歇性伴随销售全过程，主要集中在经济类、房产类杂志，辅助推广手段 由于合肥当地写字楼项目网络使用率低，房地产信息更新慢，不作为主要媒体手段 目的：高品质服务形象，体现尊贵标签 配合软文，强调物业服务对于甲级写字楼的重要性 目的：让客户亲身体验精品写字楼 主题：精致楼宇，为您量身定做 目的：让客户感受真实产品，加大宣传力度 主题：商·标·起航 目的：再次起势 主题：老带新活动、成交客户奠基仪式 附件二：战略合作构想 买客户名单 方 法：捕捉其他项目的B类客户 客户策略 【营销推广攻略】 有效性： 可行性： 实 施：向本地中介、其他项目销售经理购买客户资料 包括：外溢客户、观望客户、感觉其他项目不适合客户 A类客户 B类客户 销控 原 则：给客户选择越少越好，更不要自己打自己 客户策略 【营销推广攻略】 有效性： 可行性： 实 施：将东楼西楼各分为高、中、低三个楼层段，共6个区域 推售次序： 广场 广场 高 中 低 高 中 低 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 商铺 7 客户三年发展总攻略 客户策略 【营销推广攻略】 有效性： 可行性： 目 的：为客户量身定做的企业发展与办公楼需求关系分析 包括： 办公楼规划布局 三~五年发展调整格局变化 企业规模扩大，办公仍可合理利用 关键词：灵活性、可持续发展 一切营销举措，都