2009年天津住总集团武清的项目营销的的策划的方案.ppt

* 最后，我们做个整理。 W（劣势） O（机会） T（威胁） S（优势） 区位优势—— 正在成为区域发展的关键 天津，北方经济中心，渤海经济圈“双核”之一 武清，北天津门户，京津一体化“对接”城市 开发区，武清新城发展的“引擎” 二期，开发区发展中心，产业升级关键启动板块 产品优势—— 具备打造标志性项目的条件 武清唯一低密度别墅类社区 开发区内唯一住宅项目 外部交通网络优越，内部市政建设完善 水资源优势明显 开发商的实力和品牌 SWOT分析 区位问题—— 目前认可度有限 短期内最优势资源将流向滨海新区 武清现状落后，区域竞争力及对外吸引力有限 武清人对开发区置业认可度低 项目问题—— 存在客观缺陷 户型偏大，总价偏高 周边环境处于建设阶段，生活氛围尚未形成 北侧距离京津塘高速仅70米，噪音影响大 开发问题——操作难度大 项目规模大，开发周期长 开发成本高，操作难度大 区域发展的机遇 天津的历史性发展机遇 武清新城的规划建设 开发区的发展和产业升级 发展带来的新需求 开发区企业的入驻，带来更多、更高端的居住需求 对开发区未来的预期，可能会产生投资的需求 目前在区域市场内，存在低密度别墅类产品的市场空白 潜在供给 区域内已知的600万潜在供给 一级土地市场繁荣带来的竞争威胁 客户分流 中心城区对于开发区客群的分流 天津其他开发区的分流 同质产品 小高层部分的同质化威胁 潜在项目中，出现同质化产品的威胁 * SWOT是否会动态变化？ W（劣势） O（机会） T（威胁） S（优势） 区位优势—— 正在成为区域发展的关键 天津，北方经济中心，渤海经济圈“双核”之一 武清，北天津门户，京津一体化“对接”城市 开发区，武清新城发展的“引擎” 二期，开发区发展中心，产业升级关键启动板块 产品优势—— 具备打造标志性项目的条件 武清唯一低密度别墅类社区 开发区内唯一住宅项目 外部交通网络优越，内部市政建设完善 水资源优势明显 开发商的实力和品牌 SWOT分析 区位问题—— 目前认可度有限 短期内最优势资源将流向滨海新区 武清现状落后，区域竞争力及对外吸引力有限 武清人对开发区置业认可度低 项目问题—— 存在客观缺陷 户型偏大，总价偏高 周边环境处于建设阶段，生活氛围尚未形成 北侧距离京津塘高速仅70米，噪音影响大 开发问题——操作难度大 项目规模大，开发周期长 开发成本高，操作难度大 区域发展的机遇 天津的历史性发展机遇 武清新城的规划建设 开发区的发展和产业升级 发展带来的新需求 开发区企业的入驻，带来更多、更高端的居住需求 对开发区未来的预期，可能会产生投资的需求 目前在区域市场内，存在低密度别墅类产品的市场空白 潜在供给 区域内已知的600万潜在供给 一级土地市场繁荣带来的竞争威胁 客户分流 中心城区对于开发区客群的分流 天津其他开发区的分流 同质产品 小高层部分的同质化威胁 潜在项目中，出现同质化产品的威胁 * SWOT得到明显的优化！ * 贴地飞行 * 借“势”飞行 借势软体区，实现开发区在武清的价值提升！ * 2 打造“CBD”； 3 “CBD”成为开发区的中心； 4 开发区成为武清新城发展的核心区； 5 区域价值提升，颠覆现有区域认知； 2 3 4 5 6 1 借势软体区 突破区域置业观念 借势软体区，实现武清在天津的价值提升！ * 天津 软体区 武清“CBD” 武清 北天津门户 开发区 新城未来核心 * 提升区域认可度，打造标志性项目！ 现有建筑设计 * 相比北岸尚层，产品升级的优势不明显。 * 武清现有洋房 （北岸尚层） 本案洋房设计 建筑设计风格 * 现有 风格 美式风格，低调内敛，标志性气质稍显欠缺； 外立面色彩以灰色、白色为主； 建筑色系偏冷，缺乏视觉冲击力； 对项目高端形象的建立支撑稍弱。 建议 风格 建议考虑“托斯卡纳”或“西班牙”风格； 外立面需要在色彩上运用体现出生活的氛围； 建筑风格需要更加鲜明，具有明显差异化元素； 建筑直观感受要符合项目高端改善型产品要求。 建议风格： “托斯卡纳风格”或“西班牙风格” * * 如何让建筑形象符合升级型产品要求？ * 洋房“别墅化” 联排“庭院化” 独栋“智能化” 洋房“别墅化” 需要更加细致立面处理、更多的窗户、更多的露台等类别墅处理手法运用到花园洋房设计中来； 让洋房拥有别墅的建筑特征与形象气质，形成与区域市场内同类产品的区隔优势； 再加之对洋房面积、总价地控制，将更大程度地挖掘和地刺激客户改善型置业需求。 * * * 联排“庭院化” 一方面通过面积控制，适当控制降低总价门槛，提高竞争力； 另一方面还需优化联排产品设计，提高市场竞争力，拉开与洋房的层次，避免资源内耗； 通过强调私有景观的生活性，突出庭