思源-金地沈阳长青项目营销推广企划报告-88PPT-2008年.ppt

项目地块SWOT分析 DVD宣传片 建议选用有质感的金属包装 将销售人员的名片信息直接刻字在光盘表面，针对准客户发放 让客户有新鲜感和尊贵感 DM宣传页 结合案名以特色请柬的形式进行设计，以体现项目独有的气质 提案目录 5.2 推广策略——销售道具 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 开盘 开盘后第一年末 开盘前 开盘第一年后 2008.10 2009.10 30% 图: 推广费用占总推广费用的百分比 40% 30% 推广费用按销售总额的1.5%计取; 提案目录 5.2 推广策略——推广费用预算 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 注：实际费用的发生与比例会因市场及其它不确定因素的影响而发生变化 提案目录 5.2 推广策略——推广费用比例 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 提案目录 5. 营销策略 5.1 价格策略 5.2 推广策略 5.3 销售执行策略 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 整合营销理念 提案目录 5.3 销售执行策略 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 推盘策略 开盘时间的选择 现场营造 销售管理保障体系 客户满意度体系 提案目录 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 定位原则 项目定位核心理论：三个维度 实现价值最大化 满足自身条件 具备市场竞争力 提案目录 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 第一，实现价值最大化角度 高端产品 形象标杆和价值标杆 整盘品质保证 整盘价格的提升 其余部分产品 品质得到提升，成为中高端 容积率1.9， 138万建面 ，产品拆分 整盘品质保证 整盘价值最大化 高端和中高端的价值最大化 浑河资源最大化 1.9容积率产品拆分 景观高层豪宅 和顶层“高汤” 能够享受河景 的沿河部分 无法享受河景 的部分 内部做低密度 别墅类产品 其余部分得到品质提升 中高端产品 高端产品的品质 提升整盘的品质 提案目录 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 第二，具备市场竞争力角度 沿江高板 豪宅产品的打造 高端产品怎样和豪宅产品竞争 充分发挥景观资源 瞄准市场空白点 形成差异化竞争 低密度 别墅类产品 与棋盘山别墅相比 —郊区 赢在“城市”别墅 第一居所，享受“近城”优势 与市区高端楼盘相比 —密度高、分散 赢在城市“别墅” 别墅低密度生活享受 其余中高端产品怎样和市场竞争 大盘的优势 完善的配套 豪宅产品的协助 整盘高品质的 “小镇形象” 其他楼盘不具备的优势 提案目录 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 第三，满足自身条件角度 大盘条件 1.9容积率、138万大盘、体量大 规模效应 完善配套 自我完善、自给自足 社区小环境的改善 弥补长青区域价值不足 1.9容积率 产品线较长 不同类型产品 满足客户不同的需求 地块内涉及到拆迁，关系到开发顺序 拆迁问题 导致沿江部分和临浑河大道部分 项目南北两侧的部分先期开工 决定首期入市的地块 依据地块价值导向 地块北侧临河高端 地块南侧相对低端 提案目录 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 北部滨河带 南部城镇带 石油管道 目前项目的定位规划 地 块 的 价 值 导 向 价值高 价值低 北侧临浑河区域作为滨河带高端区域，提供景观高层、联排别墅 南侧临浑河路作为城镇带低端区 首期启动滨河带西区、城镇带南区 之后确定后期开发组团的顺序 通过思源三个维度进行项目定位，并与目前项目的规划对照 目前项目规划与项目定位相一致 提案目录 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 目前项目的产品规划 提案目录 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 目前项目的产品规划 提案目录 1.项目概况 2.市场研究 3.项目定位 4.营销难点 5.营销策略 目前项目的产品规划 1 2 3 4 5 景观高层 普通高层 联排T H 1、2、3 组团 4组团 5组团 类型 组团 主力面积 140、160 180、240 220、250 内部比较 中端 高端 高端 提案目录 客群定位 通过市场的分析研究，存在相当的客户群 整盘的客群——经济发展、购买力提高、居住升级换代；整体市场中端以上的客群是我们的主力客群； 豪宅的客群——竞争区域、竞争项目的客户决定我们客户的特征，也是我们