物业估价基础篇.ppt

5.土地权属状况 土地权属状况包括土地的权属性质和有效使用年期，影响地价的高低。土地的权属性质不同，有效使用年期不同，土地价格会存在很大差别。 （二）微观环境条件 微观环境条件是指影响具体物业或物业小区的微观环境，包括各种噪声、环境质量状况、视觉以及日照、通风、湿度、温度等因子。微观环境条件直接关系到居住的舒适度和居民的身心健康，对物业价格也会产生一定的影响。随着人们生活水平的不断提高，对所购物业微观环境条件的要求越来越高。 本章小结 物业价格是物业价值的货币表现，具有不同于其它商品价格的特点。物业价格有多种类型，受多种因素的影响。本章首先阐述了物业价格的基本概念和特征，介绍了物业价格形成的四种理论基础——劳动价值论、供求决定论、效用决定论、收益决定论，并按不同的划分标准阐述了物业价格的类型以及每种物业价格的确切含义，为正确把握和理解物业价值或价格的内涵，从而运用不同的估价原则和估价方法进行估价奠定基础。本章最后详细分析了影响物业价格的三大主要影响因素——一般因素、区域因素以及个别因素以及各自的次一级影响因素。 思考与讨论 1.什么是物业价格？它具有哪些基本特征？ 2.物业价格形成的理论基础有哪些？ 3.物业价格的主要类型有哪些？各自的含义是什么？ 4.影响物业价格的一般因素包括哪些？ 5.影响物业价格的区域因素包括哪些？ 6.影响物业价格的个别因素包括哪些？ 实训题 4～5位同学组成一组，选择一处物业，分析其价格的影响因素。要求： （1）各组首先进行实地调研，掌握第一手资料； （2）在分析的基础上，结合本章学过的理论知识，每组写出一份调研报告； （3）各组学生进行互评，最后任课教师点评。 第三章 物业估价的原则与程序 【学习目标】 ① 掌握物业估价的基本原则及各自的含义。 ② 了解物业估价的程序步骤。 人们购买物业时，自觉不自觉地要与周围的物业进行对比；估价人员进行物业价格评估时，要参照类似物业的市场成交价；同一物业由不同的估价师进行评估时，估价结果应基本一致；某一处于待开发状态的空地，当前无收益，但是，当估价人员对该空地进行价格评估时，却可能得到一个不菲的估价结果，如此等等。人们的这些行为实际上与物业估价的原则有关。 第一节 物业估价的基本原则 一、物业估价原则的分类 台湾政治大学林英彦提出不动产价格估价之十二项原则：需要与供给原则、变动原则、替代原则、最有效使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、收益分配原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则、外部性原则。  中国学者周寅康先生将估价的基本原则分为两类：缘于经济学原理而形成的替代原则和最有效使用原则，缘于系统理论而形成的综合性原则和动态原则。 柴强先生则提出合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则和公平原则等五项估价原则。 在对不动产估价论著中估价原则详尽研究的基础上，结合估价实践的探索，我们认为，物业估价原则应从两个角度来划分：一是基于估价人员应遵循的行业规范而提出的原则，即公平原则和合法原则；二是基于物业价格形成的理论而提出的原则，即综合分析原则、最有效使用原则、替代原则、估价时点原则、供求原则。 二、物业估价的基本原则 （一）公平原则 （二）合法原则 合法原则是指物业估价应在法律、法规允许的范围内进行，同时应兼顾估价对象的合法权益，即产权合法、使用合法、处分合法。 （三）综合分析原则 综合分析原则是指物业估价中，无论建筑物价格或地价的测算评估，都要对建筑物和土地两个因素进行综合分析，统一评估，这是由物业的二元性决定的。 （四）最有效使用原则 最有效使用原则，也称最高最佳使用原则，是指在合法的前提下，以待估价物业最有效使用的方式为估价前提进行估价。 （五）替代原则 替代原则要求物业估价结果不得明显偏离类似物业在同等条件下的正常价格。所谓类似物业，是指同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面，与待估价物业基本相同或相似的物业；同一供需圈是指与待估价物业具有替代关系，价格会相互影响的物业所处的区域。 （六）估价时点原则 估价时点原则又称估价期日或估价基准日原则，是指必须把待估价物业置于市场某一时点（通常以年、月、日表示）进行估价，或者说是对“静止”于某一时点的待估价物业进行