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物业管理基础浅析 物业管理基础知识 1、什么是物业 （1）含义:指以建成并投入使用的各种建筑物及相关的设备设施 （2）构成：建筑物 、配套的设备 、共用场地、共用设施、相邻的场地、院落及交通道路 2、什么是物业管理服务 物业管理服务是物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设备、市政设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 物业管理服务的范围 小区红线以内 业主户门以外 共用部位 共用设施 户内（特约） 物业管理服务的特点 1、以服务为核心 2、通过对物业的管理体现对人的服务 3、发展商 物业管理企业 物业 产权人 管委会 4、依法管理和服务，倡导业主自治自律 解读新版物业管理条例 一、一切物业管理权属于“业主大会” 在北京楼市发生的物业管理纠纷中，部分本应代表业主实施业主权益的业主委员贪图部分不规范的开发商或物业公司给的“私利”,成了他们的“代言人”，作出一些损害业主权益的决定而引发的物业纠纷占相当高的比例，很多小区出现两个“业主委员会”的混乱现象———一个是合法存在却不代表真正业主利益的业主委员会，一个是业主自发另行推举的业主委员会。 《物业管理条例》第一章有关“业主和业主委员会”中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作、选聘、解聘物业管理企业、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主委员会只是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。 　　这就意味着：以后，少量贪图私利“变节”的业主委员会不能损害业主的权益了 二、买房前要签“物业管理公约” 买房时销售小姐承诺的2块钱一平方米的物业管理费到了入住时却变成了4块，原先承诺提供的24小时热水、绿地都不见了踪影……有过“乔迁之喜”的很多买房人都曾有过这样不愉快的经历：入住的时候，出乎意料的物业管理费、市政配套的不到位、物业服务的不到位等往往使“乔迁之喜”变成了“闹心事”。《物业管理条例》在第三章关于“前期物业管理”中明确的“物业管理公约”先行的规定将根除这一类纠纷。 条例规定：开发商在卖房前应制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。开发商在卖房时，应当将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。买房人在与开发商签订买房合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 三、公用建筑不能随意变脸 买房时，沙盘上看到的，售楼小姐介绍的，明明楼前是规划中小区绿地入住的时候却变成了一栋住宅楼；原先规划的幼儿园却变成了对外出租的“办公用房”。因这些配套设施的变化而引起的纠纷是最常见的物业纠纷。 《物业管理条例》第五章关于“物业的维护和使用”明确：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 四、楼顶广告收益要归全体业主 自家住的楼顶多了大“露天广告牌”，临街的你突然发现被外立面上的广告霓虹灯晃得睡不着觉……因楼顶广告以及广告的收益该谁拥有而引发的物业公司和业主之间的纠纷很多。 《物业管理条理》第五章关于“物业的维护和使用”中规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。这就意味着：小区住宅建筑的楼顶、外立面等如果用做经营，所有收益归业主所有。 五、不交物业费，承担法律责任 以往一些业主会因各种原因拖欠或拒绝交纳物业管理费，物业公司往往拿这些“搭车消费”、拖欠物业服务费用的少数业主没办法。而按照《物业管理条例》规定，这样的业主将受到业主委员会和法律的监督。 条例规定:违反物业服