物业管理处理案例分析.pptVIP

物业管理案例分析 主讲：张瑞 【案例一】装修不当造成漏水纠纷案 2003年12月管理员接到某小区3#楼454室住户的电话，说他家楼上往他家严重漏水，而且找不到楼上居民，并且要求楼上的居民对他家的损失进行赔偿。 处理办法： 管理员马上联系楼上住户，告诉他家正在跑水，让他火速回家，并赶到事发地勘察现场，控制水情，了解楼下受灾损失。楼上住户回家后，发现不是供主水干线跑水，而是私接部分爆裂，修好了自家漏水部位，但拒绝给楼下住户赔偿损失，管理员到楼上住户家勘察现场，发现漏水部位属自用部位，并且是由于装修不当、造成漏水。经管理员给住户讲解哪些部位属自用部位，并且出示了《物业管理条例》让住户了解漏水原因是自己造成的。楼上住户对楼下住户的损失进行了赔偿。 【点评】 管理员在解决邻里纠纷时做到有理有据，做法正确。楼上住户拒绝赔偿损失的原因是不明白何为自用部位和自用设施。管理员通过《物业管理条例》使住户明白了什么是自用部位及自用设施，以及自己对自用部位及自用设施有看护权。另外楼上住户在装修时没有到物业管理部门办理装修审批手续，未经技术人员指导，装修不当造成漏水属于个人行为，所以应当给楼下住户赔偿由漏水造成的损失。 【案例二】业主提出不合理装修要求怎么办 某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。 处理办法： 对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的，“不管你们同不同意，我都要改”。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。 为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导，上下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批（既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上）。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。 点评 有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔坚持说“不”。不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南墙，他自然就回心转意了。到头来，有序管理的目的达到了，你在对方的心目中还是个“好人”。 【案例三】老太小区摔倒向物管公司索赔 某小区居住的王老太雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，安全人员发现后立即将王老太送进医院。经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。手术后王老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业管理公司未做承担，王老太一纸诉状将物业公司推上法庭。 【分析】 案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。 1、《中华人民共和国价格管理条例》是物业管理公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，王老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。 2、《民法通则》、《民法细则》中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害其责任自负。 3、王老太虽在小区道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业管理公司本职工作没有延误，小区的警示牌也已悬挂，王老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业管理公司没有直接的关系。 4、物业管理公司可以多方面关心王老太，但没有权利和义务为其支付医疗费用及精神损失费 【案例四】业主失窃，物业是否该赔偿？ 2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 【分析】 陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 【点评】 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业