物业管理风险的管理与控制.pptVIP

国家职业资格培训教程——物业管理师 物业管理风险（危机）的管理与控制 案例一 公司绿化工XXX年仅28岁，在工作中突然发病晕倒，送医院后抢救无效身亡。经检查系心脏疾病，因该员工事先并未作入职前体检（另有原因），造成公司在处理该事件上的经济损失数万元。 案例二 XX小区是公务员居住的小区，甲方为了让公务员能提前入住，要求管理公司在周围环境仍在施工的情况下，允许住户入伙装修。结果一业主在晚间去现场时，失足跌落在未完工的地下车道上，造成骨折。 为此管理公司被告上法庭，经裁决管理公司因未采取防护措施和明显告示，存在过错，需赔偿对方，造成公司数万元的经济损失。 一、项目管理引入物业管理风险的必要性 1、 社会层面看 ： 随着消费者需求和偏好的多样化和多变性，物业管理企业面临和接受更大的不确定性和风险的考验。 应对社会环境变化的需要。 2、从企业层面看： ? 物业管理是一个非常有特色的服务行业，风险管理是物业管理企业界更加迫切的内存需求。 综合服务是物业管理的主要形式，综合服务的类别众多、内容复杂、运作不间断，风险的概率明显增加，要求综合性的风险防范更为迫切 ； 从物业管理的本质和物业管理的最终目的出发，更加迫切需要强化风险管理 。 物业管理的终极目的，就是实现管理区域的安定，减少和降低管理区域的各种风险事故，真正实现安居乐业。 3、从物业实际操作层面看 ： 目前，物业管理企业的风险管理活动呈现以下特点： 没有专门的人员或机构进行企业风险管理活动 ； 企业中的风险管理基本上是一种被动式管理 ； 企业中风险管理活动往往是瞬时或间断的，意识到了就进行管理，事后则“好了伤疤忘了疼”； ?缺乏系统、科学的风险管理理论方法指导。 ——迫切需要提升对关键风险的反应、处理能力。 4、企业风险及其分类 企业风险指未来的不确定性对企业实现经营目标的影响。 企业的风险一般分为五大类： 战略风险 财务风险 市场风险 运营风险 法律风险 企业风险之一----战略风险 战略风险是指企业在战略制订和实施上的错误，或因未能随环境的改变而作出适当的调整，而导致经济上的损失。 物业管理企业常见的战略风险包括： ----宏观政策及形势把握风险（如最低工资、社保等） ----市场定位风险 ----对行业未来的发展趋势的把握及应对能力的风险 ----并购风险 企业风险之二----财务风险 财务风险指资金收付、会计核算及内控管理以及会计或财务报告失误而对企业造成的损失。 物业管理常见的财务风险包括： ----税务风险（多缴税） ----欠费风险（坏账） ----维修资金使用风险（费用支出不符合行业法规，业主不愿承担费用） ----项目测算不准确导致项目亏损 企业风险之三----市场风险 市场风险是指因市场等外界条件变化而使企业产生经济损失的风险。 市场风险包括： ----项目定位风险 ----招投标风险（不规范操作所引起的相关人员的风险，如围标、串标、行贿、受贿等） ----品牌风险 ----合同续签风险（业委会违规操作） 企业风险之四----运营风险 运营风险是指企业内部流程、人为因素或外部因素给企业造成的经济损失。 ----人为因素（如：关键人才流失） ----流程风险（如：作业标准不规范） ----信息系统风险（如客户档案、管理资料流失等） ----突发事件风险 企业风险之五----法律风险 法律风险指企业违反法律、法规或规定，或侵害其他利益相关者的权益，而导致企业遭受经济或声誉损失的风险。 法律风险一般包括： -----国内外政治法律环境与政策 -----员工道德操守 -----重大协议与合同的遵守与履行 -----法律纠纷 -----知识产权 5、物业管理风险的概念及内容 概念：指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应有物业管理企业承担的以外损失。 内容： A、早期介入的风险; B、前期物业管理的风险； C、日常管理的风险。 二、物业管理各