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零售商业物业经营管理 华东师范大学东方房地产学院 谢福泉 第一节　零售商业物业及其分类 一、零售商业物业简介 零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。又称为商业地产。 第一节　零售商业物业及其分类 二、零售商业物业的发展简史 （一）国外零售商业物业的发展 （二）国内零售商业的发展 第一节　零售商业物业及其分类 三、零售商业物业经营管理的内容 1、招商及承租户组合 2 、零售技术 （1）商品选择，迎合消费者．对流行、款式、品质及价格需求； （2）选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定； （3）商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量； （4）橱窗陈设必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换； （5）商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。 第一节　零售商业物业及其分类 3、物业维护 4、营销 重点包括情境分析、问题与机会分析、目标与宗旨、营销计划的主要策略和手段等。 5、保险及风险管理 6、财务管理 第一节　零售商业物业及其分类 四、零售商业物业经营管理的类型 （一）策略与运行管理 在市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、调整等。 第一节　零售商业物业及其分类 （二）现场管理 现场管理则是在物业建成投入运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务。现场管理是对物业“硬件”的管理。 1、按管理组织形式不同分类。目前一些大型现代商业物业的现场管理在管理组织形式上通常采取“门里门外”的做法，即门里小物业，门外大物业。 2、按专业和分包形式的不同进行分类。将关键专业和费用开支大的专业（例如消防工程和安全监控等）留给自己负责，而将一些简单、劳动密度大和费用可控制的专业对外实施分包。 第二节　零售商业物业经营管理中的经济学原理 一、选址与规划 零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素。 第二节　零售商业物业经营管理中的经济学原理 （一）市场容量 购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方。它所在地区应有大量的人口，且购买力旺盛。 （二）进出交通 交通便利和停车方便也是影响购物中心成功经营的重要因素。一般购物中心都会选在主要道路交叉口或路边，还应有足够面积的停车场 第二节　零售商业物业经营管理中的经济学原理 （三）地点显著 地点显著是指购物中心所处的位置、建筑风格以及特有标识应当很容易获得路人的关注，并将他们吸引到中心里来。 （四）规模大小 零售商业物业规模越大，其内部各个零售店之间相互促进的能力就越强。 （五）内部设施因素 零售商业物业应拥有高质量的内部设施，室内环境应十分舒适，以延长消费者在其中的逗留时间。 第二节　零售商业物业经营管理中的经济学原理 二、经营与运作 零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论。 （一）中心地理论 （二）同类零售店聚集理论 （三）需求的外部效应理论 第二节　零售商业物业经营管理中的经济学原理 （四）上述理论的若干应用 1、租户组合应实现多样化 2、引入主力店以带来大量客流 3、空间安排实现相互促进效应 第三节　零售商业物业的租赁管理 制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。 第三节　零售商业物业的租赁管理 一、租户选择 （一）声誉 （二）财务能力 （三）租户组合与位置分配 （四）租户需要的服务 第三节　零售商业物业的租赁管理 二、租金确定与调整 （一）基础租金 基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。 （二）百分比租金 当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。 第三节　零售商业物业的租赁管理 （三）代收代缴费用和净租约 净租的形式一般有以下几种： （1）租户仅按比例分摊与物业有关的税项； （2）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费； （3）所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。 第三节　零售商业物业的租赁管理 （四）租金的调整 租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。 租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。 第三节　零售商业物业的租赁管理 三、租约制定 1、关于每一独立承租单元的用途。 2、限制经营内容相似的租户。 3、限制租户在一定地域范围内重复设店。 4、营业时间。 5、公用面积的维护。 6、广告、标志和图形。