物业经营管理又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,.pptVIP

Free template from 二、利息和利率 （一）利息：Fn=P+In (本利和=本金+利息) （二）利率：i=I1/P*100%(利率=一个计息周期的利息与本金之比) 三、单利利息与复利利息 (一) 单利利息 Fn=P(1+i*n) (二)复利利息 Fn=P(1+i) n 四、名利利率与实际利率 设名义利率为r，在一年中计算利息m次，实际利率为I i=(1+r/m)m-1 例1 年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利息计息、一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为： 一年1次计息 F=1000*（1+12%）=1120 一年4次计息 F=1000*（1+3%）4=1125.51 一年12次计息 F=1000*（1+1%）12=1126.83 五、复利计算公式与系数 （一）一次支付的现值系数和终值系数 P=F[1/(1+i)n] （二）等额序列支付的现值系数和资金回收系数 A=Pi+Pi/[ (1+i)n-1] （三）等额序列支付的终值系数和储存基金系数 A=F/[ i/(1+i)n-1] （四）等差序列的现值系数和年费用系数 A=A1+G/[ 1/i-n/(1+i)n-1] (五) 等比序列的现值系数和年费用系数 P=A1/(i-s)[1-(1+s)(1+i) -n] 第三节 设备更新中经济分析 一、设备更新的原因和特点 （一）原因 1 设备有形磨损：实体性磨损 第一类有形磨损：实体磨损、变形和损坏。 使设备精度降低，劳动生产率下降。 第二类有形磨损：设备因自然力产生磨损。 闲置和封存的设备也会产生磨损。 2 设备无形磨损 ：不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。 第一类无形磨损：使用价值未发生变化，不 影响现有设备的使用。 第二类无形磨损：使设备局部或者全部丧失 其使用功能。 3 设备磨损补偿 局部补偿 有形磨损：修理 无形磨损：现代化技术改造 完全补偿：更新设备 （二）设备更新的特点分析 1 设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命。 2 设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。 3 只比较设备的费用。 4 设备更新分析以费用年值法为主。 二、物业管理中的设备更新公司 （一）不会提升物业运行服务质量的设备更新 （二）能提升物业运行服务质量的设备更新 第四节 房地产投资财务评价指标 一、投资回收与投资回报 投资回收是投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。 A =Pi+Pi/[(1+i)n-1] Pi 是投资者投入资本P后所获得的投资汇报，Pi/[(1+i)n-1] 就是投资回报。 二、财务评价指标体系 是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。 是指考察项目计算期内偿债能力的指标。 考察房地产项目的盈利能力和清偿能力。 盈利能力指标 清偿能力指标 财务评价指标体系 （一）盈利指标计算方法 1、动态指标 ①财务净现值（NPV）：是指项目按行业的基准收益率或者设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资回报，称为最低要求收益率。 决定它的因素是资金成本和项目风险。 * * 　　物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 第一章　　物业经营管理概述 一、内涵 第一节　物业经营管理的概念 1 性质 物业经营管理是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，是物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的不断拓展、交叉和融合的结果。 物业经营管理是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 对象 收益性物业。 3 内容 保证物业正常使用的运行操作管理。 将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。 4 目标 从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现