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2013年8月西安市商业地产市场分析报告调查研究总结 PART1：西安市商业发展及商圈分析 ??西安市商业发展及商圈分析 ??西安市各区域商业发展状况 ??西安市商业地产总结 西安商业地产发展的三个阶段 2001-2003 2004-2007 2008-2011 第一 第二 阶段 阶段第三 阶段 以纯销售为主，能卖掉就万事以长期投资的思路进行操作投资者商业地产开发开始导入“定位—大吉，主导营销的是广告宣传与经营者尝试分离，开发商开始重招商—销售—经营管理”全方位以及现场销售人员的技巧。其视招商工作，但普遍缺少成熟的招市场经营理念。目前越来越多的销售模式主要有两种：一是只商运营团队。在定位、招商、销商业地产开发商、策划代理商，管卖不管租，二是包租十年销售、经营管理四个方面追求概念已经开始充分重视和涉足经营管售。化、表面化，资金链条没有解决，理领域。不断创新商业地产开发 基本依靠自有资金和私募。 模式。 目前西安商业地产已经发展至第三阶段，范围不断扩张，新兴商业模式不断成熟。 西安商业市场供应出现高峰，购物中心形态的新兴商业形态出现；市场供应集中在西安市中心及二环范围，商业市场面临强大的竞争。 随着市场的竞争，商圈的范围也再逐渐扩张，随着三环外的规划实施方案落定及城市化发展的需求，新型的商圈将逐渐形成。 西安市商圈分布 西安商业地产区域发展的不均衡，以钟楼、长乐、小寨三大商圈最为成熟，钟楼商圈为地区级别商圈。 未来西安城南和城北的常住人口增加，经开和高新商圈的地位将不断提升。 根据《西安市区县商圈发展规划》，到2020年西安将改造或新建85个商业区域，最终形成“时尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环”的商业服务布局。 六大商圈数据统计 六大成熟商圈数据统计表 商圈名成熟度-片营业面积存量日客流量（万年营业额 区属性商业等级范围占地 市场定位商圈 面积（km??） （万??） 人） （亿元）典型商业网点 钟楼商圈成熟-商业 区都市级中高端、共超100，东大250-280之开元商城、世纪 综合性城墙内共金花、中大国际、11.3 250 街超50 间 百盛时代 长乐商圈成熟-批发地区级批低端批发约600（以丹尼尔商城、康复路、义务商品 市场 发市场 市场— 160 28万左右 批发为主） 城、西北商贸城、多彩城 小寨商圈成熟-科教 及住宅区区域级 中低端目前在61， 7.74 未来50 约55 百盛、金鹰国际、国贸、军人社 120 高新商圈成熟-办公 区区域级 中高端 高新一期28亿，金鹰3.2 20-25 17.5-20 纪金花、金鹰国际、易初莲花 8.4亿世 比较成熟-曲江商圈 休闲旅游区域级中端的旅 区游休闲16 约30万㎡ 约17 约20-25 大唐不夜城、新乐汇 比较成熟-经开商圈 住宅及办区域级大型商 中高端经开占地业面积 5万左右 21-224万㎡14亿 赛高国际、世纪金花、崇尚百货 公区21.74 西安市六大商圈存量约520万㎡，占全市总存量的55%左右，营业额约占西安市消费品零售总额的61%。 西安商圈待成熟商圈与专业市场资料 数据来源：西安800家， 西安房地产信息网，西安统计局 商圈名成熟度-片区 属性等级圈范围占地 市场定位商主要商业网点营业日客流量 面积（km??） 面积（km??） （人）典型商业网点 太白路-南二环商待成熟-住宅圈 及科教区社区级 中端、 3.5 45万㎡ 12万红星美凯龙、未来城 迪卡侬、人人乐 东二环-立丰商圈待成熟-住宅 及科教区社区级 中端立丰国际周围 立丰4.2 2km万㎡立丰国际 3.5万立丰国际、华润万家 李待家村成-万熟达商商圈圈和专业市场的规模达，广场营为 社区级 中端以万 中心业额和 客流量 都 李与家村六万达大广场成 熟商圈相差待较成熟大-住宅 区，社本区级次研究主要以六大商圈为研商究圈居对民 中端 200万开象元商 城、华润万家 文艺路商圈待成熟-住宅 区社区级 中端华润万家2.1，家春 秋20万 家春秋、华润万家 3.0 雁塔路成熟-抓宅IT商圈较 及科教区专业市场 —— 沿雁塔路赛格、赛博、智博、2km 超过10万㎡ 20万 东新科贸、百脑汇 大明宫建材市场较成熟-建材地区级专西北地区建材 批发市场 业市场 城三期2200亩 100万㎡ 建材批发、零售店 规划改造中-三桥商圈 专业市场及地区级专西北地区最大住宅区业市场 汽车市场1500亩 西部车城15-20㎡ 各大汽车4S店 待成熟商圈和专业市场的规模，营业额，客流量都与六大成熟商圈相差较大，本次研究以 六大成熟商圈为研究对象。 商业圈特征 西安各大商圈的特点 商圈名 业态组合 服务对象 商圈特点 钟楼