成都写字楼市研究报告.doc

成都写字楼市场研究报告 一、成都写字楼市场整体概况（本节略）1、办公用房开发面积2、办公用房销售情况3、办公用房环域供销情况4、不同价位办公用房销售情况5、不同区域销售均价6、不同环线销售均价7、办公物业位置分布 8、办公用房购房者分析 小结：?2010年成都市在建办公用房规模较大，已近100万平米，销售面积同比增长54%，销售价格同比增长57%，由于供给面积增速较快，整体空置面积依然过大，市场消化存在一定的困难，新上市的办公用房体量较大，市场需求有限，供大于求的矛盾仍然存在。(?从发展趋势来看，办公用房市场供需将逐渐向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显，如出现大面积的新办公用房开发，必将有一批旧办公用房被市场所淘汰。(?2010年内环以内区域供应面积仅次于内环至一环，但销售面积位于各方位之首，供销比为1：0.98，供需基本平衡；市中心办公用房销售均价位于各方位之首，仅为5325元/m2；6000元/m2以上的高档办公用房销售面积同比增长了115.82%，市场对高档办公用房的需求较为强劲，且呈逐年递增态势。(?从市场上可以看出，市中心区域的办公用房价格最贵，供应总量相对较大，需求较为旺盛，呈现了供需相对平衡的态势，市场对高档办公物业需求呈迅猛上升态势。( 二、成都市办公物业市场特征1、分布特征?成都市办公物业主要分布在CBD中央商务区及人民南路沿线，其中高档写字楼主要分布在人民南路沿线、顺城街、总府路等，并占整个市场份额的40%；(?就区域而言，成都办公物业主要分布在府河内，占到65%；(?城市的持续规划与边界的不断拓展，促使其他区域办公物业比例增长迅速，向多元化方向和专业化发展。(?中心城区的商业、文化设施都较为集中，各种配套设施比较完善，交通位置的优越使此间距离城市任何地带的直线距离都比较接近，从而为中心城区办公物业的存在与发展提供了基本环境条件。(?中心城区的商务集中区位于城市的黄金地段，因顺城大街、人南路、蜀都大道等均为成都市区主干道，故商务集中区拥有最发达的交通网络，所以分布在其周围的办公物业较多，同时也造就了此间可观的投资价值与升值潜力。(?随着城市向东向南发展的进一步加快，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势，其商务、商业功能也逐渐显现出来，可能是今后城市新结构下的主要商务线。(?高档次社区中的商务办公现象正在出现，特别是城南桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，办公趋势的形成是必然的。( 2、物业类型多样??? 目前成都办公物业类型多样，有纯办公物业、与商业物业结合的办公物业、酒店内办公物业(酒店商务楼)、商务公寓、城市建筑综合体及偏向写字楼特征按住宅报建的混血产品。据调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了约60%的比例。?纯办公物业：大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。一般以租为主、以售为辅。(?与商业物业相结合的办公物业：大多地处有相当商业规模的区域或地段，与大、中型商业场所的开发、经营、管理一体。商业设施完备，入住企业多为与周边市场相近的行业，但办公环境相对嘈杂，交通欠缺顺畅。(?酒店商务楼：如锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店等四、五星级酒店内都有此类办公物业。依托酒店内成熟的配套和完善的服务，以及酒店的高尚品味，聚集了很多外资企业和办事机构，优势是环境清静，但没有办公气氛。(?城市建筑综合体：城市中商业、办公、旅店、居住、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的综合体。建筑综合体内的写字楼商务配套较完善，且与其他物业形成互补关系，如世纪城、丰德国际广场等。(?商务公寓：大多位于城市中心或城市交通要道，交通便利，周边配套设施完善，商住混杂，商务配置高于普通住宅，入住企业大多为成长型中小企业，如凯莱帝景、冠城花园、金色夏威夷等。(?偏向写字楼特征按住宅报建混血产品：此类型产品商务配套与写字楼类似，并享受住宅银行按揭、地价、市政费用及水电气等相应优惠，相对于写字楼更利于销售，相对于商务公寓有更大价格张力，也就是偏向写字楼特征按照住宅报建的混血产品，如丰德国际广场、时代锋尚等。( 3、物业档次分析??成都市商务办公市场供应的物业类型以中档产品为主，占到总体供应量的51%；中高档及高档商务办公物业的比例相应要低得多，其比例分别为总体供应量的25%和14%；低档商务办公物业占10%。结合目前高档商务物业较高的入住率来看，高档写字楼的供应量相对不足。( ?纵观2010年，时代广场、开行