房地产市研究部工作.doc

房地产市场研究部工作 引言 随着房地产市场由卖方市场转入到买方市场的微利时代，产品同质化程度提高，消费者购买和消费意识发生提升和转变，导致市场竞争行为加剧，因此房地产企业越来越重视对市场的分析和监控。营销方式也相应的由传统的产品导向型转变为市场导向型，甚至企业的经营方式和运作模式也都以市场为基准。市场是企业生存的环境，因此企业只有了解市场、适应市场、把握市场才能平稳、快速的发展。 研究部将大连房地产市场作为研究工作的重点，对其经济状况、政策法规、房地产市场发展程度、市政交通及未来城市战略规划等方面进行系统的分析和研究。同时研究部针对房地产产品的类别对微观市场进行系统、及时的监测：在住宅市场方面，对其户型、价格、客户群、销售率等重要指标按月度做出详细监测，对不同区域的住宅市场按季度监测，由此研究部可以全面及时的掌握住宅市场的变化情况；在写字楼方面，针对写字楼市场的客观情况，按区域、档次、规模等专业指标进行合理划分，定期对其租价变化、空置率、入住企业变动、推出时间以及潜在供应市场进行专业监测。 研究部除了立足于大连房地产市场，同时对全国房地产发展程度较高的其他城市（北京、上海、深圳、沈阳）的市场信息进行掌握和监控，在尊重本土文化的基础上，融入先进房地产理念，对房地产市场建立科学全面的监测系统。 研究部将坚持专业化的发展路线，坚持以科学、严谨的态度，吸收和学习市场调研的专业知识并创造性的运用，不断为我司提供房地产市场信息服务。 一、研究部的职能 研究部是的信息中心， 四、研究部的研究内容 1、房地产市场环境 （1） 政治法律环境调查 ① 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。 ② 有关房地产开发经营的法律规定。 ③ 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 （2） 经济环境调查 ① 国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。 ②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。 ③一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。 ④国民经济产业结构和主导产业。 ⑤居民收入水平、消费结构和消费水平。 2、房地产市场需求和消费行为调查 （1）消费者对某类房地产产品的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。 （2）房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。 （3）需求动机调查。如消费者的购买意向、影响消费者购买的因素、消费者购买动机的类型等。 （4）购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。 3、房地产产品调查 （1）房地产市场现有产品的数量、质量、结构、功能、市场生命周期。 （2）楼盘名称楼盘电话楼盘地址楼盘开盘时间……每个项目总计有49个的统计指标，如在实际工作中发现有遗漏或实际操作性不强的个别指标研究部会在工作中及时添加和调整。 3、媒体监测 通过对市大媒体的监测，收集归类四分之一的广告及小版幅广告，经过统计分析完成房地产广告媒体投放分析（1）楼盘名称 （2）报纸名称 （3）版性 （4）图片表达方式 （5）主题语 ……每个项目总计有20个的统计指标，如在实际工作中发现有遗漏或实际操作性不强的个别指标研究部会在工作中及时添加和调整。 六、工作制度 研究部是为公司的经营决策提供事实依据，其数据的准确性是研究工作的关键。由于市场是动态变化的，为保证数据的有效性，研究部特制定以下工作制度。 1、每日工作制度 （1）AM8:00-9:00，查阅报纸及房地产相关网站，收集新近出台的政策、法规。 （2）AM9:00-11:00，将收集的政策、法规按照类别的不同将其整理归类，对重要政策、法规进行文字分析，并进行讨论。 （3）AM11:00-11:45，查找社会和媒体关注的热点问题，以及地产专业人士发表的相关评论，并整理归类。 （4）PM1:00-2:30，对当天报纸发布的广告进行整理，并对竞争对手及典型个案建立档案，进行长期跟踪。 （5）PM2:30-4:20，制定周五的市场调研计划、编写周总结、月总结及相应的计划，并不断完善研究部的体系文件。 （6）PM4:20-4:45，将全天的工作进行总结，并制定明天的工作计划。 2、每周工作制度 周一到周五上午按照制定的日工作计划完成相应的工作，周五下午1:00-4:00按照本周制定的调研计划进行市场调研，4: