房地产西宁市商业地调研报告.doc

西宁市商业地产调研报告 1.基本概况 1.1 西宁简介 西宁是青海省的省会，地处青藏高原河湟谷地南北两山对峙之间，统属祁连山系，黄河支流湟水河自西向东贯穿市区。全市总面积7665平方公里，市区面积350平方公里，建城区面积75平方公里。是全省政治、经济、文化、教育、科教和交通和、通讯中心。全市总人口212.73万，城镇化率为59.59％。辖城东、城中、城西、城北四个区，大通、湟中、湟源三个县。以及正在建设的西宁（国家级）经济技术开发区和城南新区、海湖新区。　　西宁是典型的移民城市，多民族聚集、多宗教并存。西宁地处黄土高原与青藏高原、农业区与牧业区、汉文化与藏文化的三大结合部，是青藏高原人口唯一超过百万的中心城市，移民人口达100万之多，有汉、回、藏、土、蒙古、撒拉等34个民族，其中少数民族人口54。36万人，占总人口25．55％。随着西部大开发和现代交通建设步伐的加快，? 以西宁为中心辐射全省的交通网络已形成，315、109国道贯穿全境，高速公路和一级公路四通八达，铁路向四周延伸，总铺轨里程1300余公里。青藏铁路建成通车使西宁成为青藏高原铁路中心枢纽。?　　西宁是国务院确定的内陆开放城市，先后与国内外许多城市和地区建立了经贸协作和文化交流关系。每年在西宁举办的“郁佥香节”、“青洽会”，“环青海湖国际公路自行车赛”等节庆活动，进一步扩大了的知名度和影响力。**年地区生产总值达到281．61亿元，比上年增长14．5％；完成全社会固定资产投资141．04亿元，增长21．98％；地方一般预算收入14．15亿元；增长20、1%；城镇居民人均可支配收入9334.63元，增长11．16％；农民人均纯收入2950．99元，增长13．82％；实现社会消费品零售总额119．51亿元，增长14．5％。　　西宁在全省有较高的首位度。人口占全省的38．84％，生产总值占全省的43．93％，? 固定资产投资占全省的33．61％，地方一般预算收入占全省的33．5％，社会消费品零售总额占全省的66．35％。“十一五”时期，我们提出以科学发展观为统领，以构建和谐社会为目标，做强西宁，服务全省，使西宁成为青藏高原区域内投资环境优良的创业城市、生态良好的宜居城市、改革开放的先行城市、内涵丰富的文化城市、和谐稳定的青藏高原区域性现代化中心城市。总额24.8亿元，同比下降3.9%，商品房开发总面积375万平方米，同比下降9.6%，其中住宅31万平方米，与去年同期基本持平；办公用房17万平方米，同比下降39.3%；商业营业用房50万平方米，同比下降15.3%。商品房成交量(包括预售房屋)却达到134.59万平方米，同比增长17.34%1—9月，房屋销售价格涨幅比上年同期回落0.1个百分点，新建商品房销售价格同比上涨2.3%，涨幅回落0.1个百分点。3月份以来，进入房屋销售旺季，新建商品住宅价格出现反弹,呈先涨后落之势，尤其3—5月份涨势明显,分别上涨6.0%、6.1%、5.6%，6—9月份有所回落,分别上涨3.2%、1.2%、0.7%、1.5%，1—9月累计上涨3.1%，涨幅比上年同期扩大0.4个百分点。在各类住宅中，普通住宅同比上涨3.3%，其中多层住宅平均价格为1933元/平方米,同比上涨4.5%，高层住宅平均价格为2370元/平方米,同比上涨2.1%，涨幅分别扩大1.6和0.6个百分点。非住宅类价格同比涨幅回落。1—9月份同比上涨0.2%，涨幅同比回落1.7个百分点，其中写字楼价格上涨0.2%,涨幅回落2.5个百分点，商业娱乐用房价格上涨0.2%，涨幅回落0.6个百分点。第四季度价格涨幅又回升状。西宁市住宅平均销售价格为每平方米1940元，与上年同期相比上涨213元，涨幅为10.99%。全年完成商品房屋销售额21.52亿元，商品房屋平均价格为每平方米2022元，其中住宅价格为每平方米1940元，分别比上年同期上涨145元和213元。3~6月份）会有大幅提价动作。 (4) 住房结构和消费观念转变： 在西宁住房制度的住宅商品化改革使企事业单位退出了个人住宅投资领域，个人成商品住宅购买主体房地产开发企业逐步成为社会商品住宅的供应主体。房地产住宅投资替代企事业单位成为城镇住宅投资的主体，住房消费观念的转变将释放出对房屋的潜在 2.2 项目调研数据汇总 通过对西宁现有商业物业的调研，统计数据由地图标号汇总为下表： NO.1 商业项目名 坐落地块 建筑资料 商业业态与分布 租金分布 汇通凤凰城 西宁市五四西路 30层商住一体建筑，其中1-5F为商业用房，单层面积4000 m2，6-30层为住宅，今年5-6月交付使用 4-5F为写字楼 1-3F家居城在谈 经营档次： 中档 经营现状： 未开盘 项目其他信息 是否铺位分隔销售 否 销售单价 1F