济宁市房市场调研报告.doc

济宁市房产市场调研报告 浩华不动产机构 目录 第一部分 济宁市概况 城市背景分析 城市规划 第二部分 济宁市房地产市场分析 2.1、整体市场分析（房地产布局图） 2.2、整体楼市数据分析 2.3、重点项目调研分析 第三部分 济宁市房产市场营销现状 3.1、品牌包装 3.2、卖场包装 3.3、领先地级市的营销理念 第四部分 济宁市房地产开发公司信息整合 第一部分 济宁市概况 1.1城市背景分析 一、城市背景分析 1、城市概况 1）区位：贯通南北，涉足水、陆、空，交通网线发达。但与东部交流 不密切。 济宁位于山东省西南部，总面积1.1万平方公里，辖市区、曲阜市、邹城市、兖州市、微山县、等12 个县市区。交通便利，京沪、京九铁路和京杭大运河纵横南北，兖新铁路横穿东西，104、105、327国道及京福、日菏高速公路在此交汇，济宁机场开通了济宁到北京、广州等地航线。 2）人口：中心区人口密度大，亟待扩张。 截至2008年末全市总人口823万人矿产资源分布广、品种多、储量大，已探明的储量200多亿吨是全国八大煤炭基地之一。2008年全市实现地区生产总值2122.16亿元，比上年增长13.1%。人均GDP达到26721元，增长12.4% 2008年，第一产业增长3.7%；第二产业增长14.8%；第三产业增长13.5%。在第三产业中，房地产业实现增加值47.78亿元，增长10.9%。三次产业结构比例为12.1：55.8：32.1 全市规模以上工业企业由上年的2562家发展到3213家，增加651家。完成工业增加值1047.7亿元，增长17.6%。市区居民全年人均总收入16873元，增长13.3%。旅游济宁市素以“孔孟之乡”、“江北小苏州”而著称市中区、任城区、高新区、北湖度假区四大板块北湖旅游度假区和济北片区济宁将在突破中心城市的基础上，加快推进“济兖邹曲嘉”相向融合发展，加快“都市圈”的崛起。 从以上数据看，新建商品房09年4、5月，交易量相比，个人住宅消费交易量增加3.45%，非住宅交易量增加26.67%；4月住宅、非住宅交易量分别同比增长了35.51%、246.67%，5月住宅、非住宅交易量分别同比增加了26.35%、189.47%。 4、5月商品房相比，住宅价格减少了2.68%，非住宅25.67%，住宅价格4、5月分别同比增长6.55%、1.33%；非住宅价格4、5月份同比增加了15.74%、96.23%。 二手房交易情况（数据取自交易登记库） 月份 类型 套数 价值 面积 均价 09年4月 住宅 24627 20833.59 2458.07 非住宅 9 2618996 709.14 3693.2 09年5月 住宅 19433 16889.98 2550.82 非住宅 825 14359.53 2517.84 从以上数据看，存量房09年4月、5月相比，个人住宅消费交易量减少21.14%，非住宅交易量减少11.11%。4、5月存量房价格相比，个人住宅消费价格增长了3.77%，非住宅价格减少了31.82%。 小结：通过对4、5月份的成交数据分析可以看出，住宅销售量相对均衡，去化面积增长明显；同时，价格涨幅较大，说明市场潜力、客户购买能力较强，这给我们树立较强信心。另外，二手房成交量占据一手房成交量的30%左右，远低于一手房的价格形成强有力的冲击；二手房凭借现房、地段、配套、低价等优势吸引了部分中低端客户群体，形成部分客户分流。 2.3、重点项目调研分析 ※ 项目名称：兴唐·国翠城 项目地址 开发商 营销代理 推广语 交房标准 济宁市红星东路28号 济宁兴唐房地产开发有限公司 北京达观有限公司 居住与世界同步 精装修 项目规模：总占地面积52208平方米，住宅总建筑面积约116258平方米。由8栋28层高层板楼与4栋多层板楼组成，层高2.8米。一期已经入住，二期建设3栋28层，三期4栋沿街带底商。社区配套设施有幼儿园、羽毛球场、会所、网球场。目前在售的产品为6、7、9号楼的房源，面积从77—180平米不等。借助一期交房推出了部分特惠房源，全部为7层以下的住房。销售现场包装豪华，有专门保安人员服务，销售人员形象、语言专业化程度较高。 主力面积：主力户型为90平米两居、130-150平米三居、180平米四居开发规模：总建筑面积15万平米，由十二座板式小高层和一座十七层酒店式公寓组成，容积率仅为2.29，建材，均采用国内外知名品牌，选用电梯品牌——蒂森克虏伯电梯；多功能五星级会所，恒温游泳池配套；采用彩色可视对讲系统，引进全国知名实力物管公司——保利物业，。人车分流，光纤入户。项目规模：位居市中心繁华地带，兴隆北街与太白楼路交汇处，周边交通便捷。处于在