天润置业周庄天润尚院的项目营销提案的报告.ppt

(五) 营销推广总精神 私家湖岸中 人生颠峰外 天润尚院,13万平米高质湖岸别墅特区 陆 广告表现篇 目录 陆.广告表现篇 在昆布兰湖区，英国湖畔诗人吟颂了唯美的浪漫 在巴黎塞纳河，莫奈用画笔点染的湖畔开创了印象派 在瓦尔登湖，梭罗以《湖滨教论》书写了一种生活哲思 湖畔边的文化，跨越国界的一直 如今在天润尚院,您可以收藏和拥有真正的湖岸----------- 广告语发想 方案一 方案二 方案三 目录 柒.销售定价篇 如何量价齐跑? 如何开盘引爆? 如何奠定口碑? 采用何种销售模式? 如何有效规避竞争风险？ 制定怎样的价格策略? 定价依据 从销售策略角度 从价格策略角度 销售计划制定前思考 如何量价齐跑? 如何开盘引爆? 如何奠定口碑? 采用何种销售模式? 两个市场如何联动？ 制定怎样的价格策略? 定价依据 从销售策略角度 从价格策略角度 项目12万平方米和分期开工，我们关注： 远期期房和竞争个案的战斗力？ 何为项目安全与利润最大化之间的平衡点 销售量达到总量的70％是安全点 最终以小区水景点状景观别墅配合部分低密度产品提价作为利润增长点 如何量价齐跑? ——项目安全与利润最大化之间的平衡点 前提是蓄势工作的到位 市场 蓄 势 现场 蓄 势 价格 排 摸 概念 蓄 势 客户 蓄 势 房源 排 摸 人力 准 备 　　如何开盘引爆? ——到底要积累多少？才能成功！！ 如何奠定口碑？ 如何在漫长的销售周期内维持客户满意度？ 我们必须做到：准备充足的人力资源，做好人力资源的最佳组合，做到各个部门的相互协调；达到客户满意度最高，投诉率最低，形成最佳的口碑传播 客户的口语传播是最好的广告 我们的城市发展前景提前的预测和分析 参照：倚林佳园 互有攻守的价格起点 怎样的价格策略？ ??????遵循开盘价格具有市场竞争力的原则。 遵循水景住宅优势先行，确保价格优势，差异化产品档次 稳步抬升的价格走势。 利用产品差异化原则，避强击弱 通过09年的竖立价格标杆，10年的领导市场，达到项目销售的安全性。 ?????? 2011年全项目进入利润期，达成项目的利润最大化。 根据市场调研 静态定价依据１ 基于周庄的价格判断 目前区域内项目多以新建别墅高档住宅为主。目前平均售价在 6000-30000/平米（报价），湖区西北部均价以7000／平米计算 项目产品的优势和未来半年的前景良性预计，可有效提升越5%（正常年增幅），约350元／平米的价格 7350元／平米 产品红利 考虑产品建筑特色和景观特色对项目附加值提升，增加10% + + + 7000*（1.05＋0.05+0.03+0.10+0.03）＝8820 本案基准价 7000元/㎡ 价值红利加筹 项目名称 区域 属性 形态 报价 区域均价 价值浮率 上市时间 倚林家苑 锦溪镇 住宅 低层联排 7200 7000 3% 2006年 周庄板块环湖水景可增加筹码5% 大势红利 考虑市场上行的自然增长空间，增加5% 地理红利 考虑朱家角板块不断成熟，开发价值的不断放大，增加3% 营销红利 通过策略与包装，从营销角度产品价值增加3% 动态价格推导 8800元/平米 定价依据 基于本案特色的价格判断 计算公式形成如下： 7750*（1+0.05+0.05+0.05+0.03－0.02－0.03）＝8758元/平米 一、周边三级市场次新别墅售价6500-9000不等（小连体），我们取中坚值7750元； 二、本案相对合理的面积控制使得本案有较高的市场接受度，增加系数0.05 三、目前本案的中国文化特色使得产品优势加分，增加系数0.05; 四、本案产品独特的水生态环境和景观规划系统可增值加分0.05; 五、本案距离周庄镇较近，配套相对便利，增加分0.03; 六、有较高生活交通成本（过路费），减分0.02; 七、期房第一期上市，售价影像下浮0.03； 分期建设 类别 户型 户型面积 栋数 总面积 一期 住宅 　 BS1-230 257.27 11 2829.97 Bs2-215 222.11 68 15103.48 Bs2f-215 222.11 12 2665.32 BS3-210 215.14 25 5378.5 Bs5-250 263.13 33 8683.29 　 叠拼住宅 185.1 5 925.50 小计 　 　 　 154 35586.06 　 物业管理用房 　 　 　 674.9 　 社区综合用房 　 　 　 536.72 　 社区活动中心 　 　 　 3778 　 社区商业 　 　 　 2472.41 合计 　 　 　 　 43048.09 第一期产品面积跨度表 可实现的首期产品总价区间 分期建设 类别 户型 户型面