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目 录 第一章、济南市房地产市场分析………………………….. 一、济南市历年住宅市场分析………………………………… 二、2006年济南市房地产市场分析…………………………… 三、济南住宅市场未来走势分析……………………………… 第二章、项目区域市场分析………………………………… 一、济南西部市场特点分析…………………………………… 二、西部区域供应市场分析…………………………………… 三、西部房产市场发展趋势分析…………………………………… 四、典型项目分析……………………………………………… 第三章、项目分析…………………………………………… 一、项目基本技术指标一览表………………………………… 二、项目SWOT分析…………………………………………… 第四章、项目定位分析……………………………………… 一、市场定位…………………………………………………… 二、目标客户定位……………………………………………… 三、价格定位…………………………………………………… 第五章、项目营销及推广分析…………………………….. 一、营销策略…………………………………………………… 二、营销推广主题……………………………………………… 三、媒体策略…………………………………………………… 第一章、济南市房地产住宅市场分析 一、济南市历年住宅市场分析 （一）济南市历年住宅供应市场分析 1、房地产市场供应量分析 1）2003—2006年1－8月份住宅市场投资完成情况： 年份 2003年 2004年 2005年 2006年1－8月 投资额（亿） 74.1 87.1 96.2 71.8 同比增长 17.5％ 10.4％ 39.2％ 2）2003—2006年上半年住宅竣工面积： 年份 2003年 2004年 2005年 2006上半年 竣工面积（万平方米） 254.3 246.3 732 83.2 同比增长 26.2％ 2006年济南市确定今年商品住宅施工面积约800万平方米，竣工面积将达到380万平方米。商品房施工面积980万平方米，其中商品住宅施工面积800万平方米；新开工面积400万平方米 据统计，上半年商品住房成交登记6746套、面积91.95万平方米、金额27.69亿元、均价3012元/平方米，同比分别增长21.6%、23.7%、42.6%和15.3%。204 110.7 虽然受到国家宏观调控的影响，2003—2006年济南房产市场销售面积仍然稳定增长，特别是2003-2004年销售增长幅度更是创下新高。2005年的统计口径有调整，按实际同比应略有下降。销售量的增长是房产市场健康发展的最好佐证，也是刺激投资的最直接动力。 2、济南房地产市场需求量预测 2003—2005年城市居民人均居住面积： 年份 2003年 2004年 2005年 人均占有量（㎡） 18.85 19.5 19.8 2005年济南市区人口在25万，5年后，人均住房面积至少要达到28平方米，即每年每人增加住房面积1平方米到2010年济南城区人口将增加到300万，平均每年增加11万人，这样今后5年就需要2500万平方米的住房。城市人口的增长，进一步扩大了住房的需求空间。2006年济南住宅市场运行平稳，总体供应量为万平方米，较去年同期大幅上涨。 主要分布在东部、西部区域，物业类型均为普通住宅。 从新盘的供应区域来看，南部和东部是最活跃的个区域。其中东部、西部本季度新盘供应量规模相当，北部全新项目湖光山色，一期总建筑面积5万平方米。 从新增楼盘价格分布来看，以中高档为主，价格主要集中在4000-00元/平方米，高于目前市场整体均价，从而对整体价格起到拉升作用，预计未来市场价格仍会保持态势 从供应产品来看，新增楼盘以普通住宅为主，并有别墅项目上市。建筑形式上普通住宅中多层、小高层、高层均有供应，且三者比例相差不大，可见国家严控土地政策效力日益凸显，用地强度加大；此外新开盘的别墅项目，其建筑形式主要以叠拼为主，还有少量的联排和双拼。 从调查数据可以看出，购房者东部与南部区域认可度高，两项比例之和达到55%，购房者对北部区域的认可程度仍不尽乐观，只有10%的客户会考虑在北部区域购房。 2、购房者能承受单价分析 价格区间元/㎡ 3000以下 3000-3500 3500-4000 4000-4500 5000以上 接受程度（%） 32 17 28 15 8 购房者所能承受的3000元以下的住宅接受程度最高占到32%，而济南房地产市场上此类普通商品房住宅已非常罕见；3000元以下的住宅主要可分为两大类，一是旧改类项目，第二类为二手房物业。调查数据显示购房者在房价一路上扬的现实情况下接受这两类物业的人群在增加。 3、购房者所能承受