郑州市十里铺城中村改造项目总体定位及开发策略研究_[全文].doc

郑州市十里铺城中村改造项目 总体定位及开发策略研究 思源顾问 * 思源经纪 * 目 录 本案的本体解析及地块价值判断 本案的开发环境及市场前景研判 本案开发的难点与机会点分析 本案的开发模式及运作思路建议 本案的总体定位及规划布局建议 本案总体经济测算及开发计划 建筑风格建议及景观设计建议 总体营销策略及启动区营销建议 ——附件链接—— 思源顾问 十里铺城中村基本情况解读 十里铺位于郑州市城区的南部，二七区与管城回族区交界处，隶属管城回族区； 十里铺城中村改造范围 东至：京广铁路， 西至：佛岗村， 南至：南三环路， 北至：长江路。 十里铺城中村改造安置区规模： 郑东新区 省政府 二七塔 郑州 火车站 经济技术开发区 市政府 广汇PAMA 本 案 地块价值判断 本体解析 平方米 585000 安置区总建筑面积 平方米 65000 商业/办公用房建筑面积 平方米 520000 安置住宅总建筑面积 人 4000 总安置人口 亩 400 村民安置用地 亩 3000 总用地面积 单位 规模 项目 思源顾问 项目地块内土地使用性质、开发强度等差异性大，东南部建筑密度高，西北部以耕地为主 服装加工基地 十里铺村中心区 公交总站 公园 射击场 物流中心 花都港湾 物流中心 农用地 地块价值判断 本体解析 思源顾问 项目地块外围现状功能区分布 地块价值判断 本体解析 西南侧佛港城中村用地 项目西侧村落 项目西北侧建成社区 项目北侧“天地惠城” 项目北侧回迁房区 项目东南侧商业/物流区 思源顾问 十里铺是郑州市的南大门，外部交通便捷、内部交通不畅 通往市中心 通往市中心 通往市中心 通往郑东新区 通往经济技术开发区 连通郑少高速 连通西环路 客技路：连通长江路与郑新路 至许昌 至许昌 本 案 京广路 紫荆山路 城东路 中州大道 航海路 长江路 南三环路 郑新公路 地块价值判断 本体解析 思源顾问 十里铺周边市政配套设施尚不完善，城市建设面貌落后 地块南北两侧市政道路、管线配备较为完善； 地块内部及东西两侧市政燃气、采暖等配套设施尚未接入，现状道路分布杂乱无章； 地块北侧长江路 地块南侧南三环路 地块价值判断 本体解析 思源顾问 十里铺周边城市功能不健全，公共服务设施不足 地块南侧物流产业基础良好，拥有中部地区最大的摩托电动车物流港； 地块内部仅有一所学校和少量低端的休闲娱乐配套； 区域整体的公共配套、服务设施不足 地块价值判断 本体解析 思源顾问 十里铺区域开发的限制性条件分析 地块价值判断 本体解析 市政道路/铁路的影响：地块周边及内部的市政道路和东侧京广线将整个区域分割成五个板块； 长江路两侧均有高压线：该高压线不可移动，对长江路两侧地块的使用造成不便； 保留区：十里铺区域内部保留区分布零散，对整体规划产生一定影响； 高压线 南三环 客技路 京广线 邱寨 佛岗 黄河学院 宇通公司用地 1 2 3 4 5 6 7 8 还迁区 长江路 高压线 已有开发意向（暂不考虑） 9 已建成项目“花都港湾” 8 在建区域（暂不考虑） 7 市政公交车站 6 铁路货运堆场 5 已建成项目 4 小学 3 中学 2 市政公交车站 1 功能 编号 左图中标注地块功能列表 9 思源顾问 根据板块的自然划分，结合地块现状、用地规模、临路状况、未来开发难易程度等方面因素对地块价值进行判断 地块价值判断 本体解析 地块现状； 用地规模； 临路状况； 拆迁量大小和难易程度； 未来开发利用的难易程度； 价值判断评价指标 C区 D区 A区 B区 保留区 B1 A B2 C 思源顾问 十里铺区域内各版块土地价值判断 C区 D区 A区 B区 保留区 B1 A B2 C 由于地块狭长、环境差、难以利用的缺点，可考虑开发配套商业、公共服务设施、还迁区等物业类型； 位于南三环南侧，分为两个功能独立的板块，可以充分发挥其独立性、交通便利性，具有较强的商业价值； 地块内部及周边配套/服务设施较好，具备宜居社区的建设条件，是区域内价值量最好的板块； 　 综述 较差 　 　 　 　北部和中部为集镇区，南侧为物流企业用地 西临客技路，东临京广线　 C 中等 　 　 　 地块内部多为物流、仓储及集体企业的经营性用地；村委会希望最后启动该板块，以争取较多经济收益　 北临南三环，东临京广线　 B 最优 　 　 　 地块东南侧集镇区拆迁量大，西北侧农用地拆迁量小，花寨路贯穿南北，内部保留项目较多　 南临南三环，北临长江路，东临客技路　 A 评价 未来开发利用的难度 拆迁量和拆迁难度 用地规模 地块现状 临路状况 板块 划分 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 评价指标： 高 中 低 地