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如何评估个人按揭业务中有关开发商的风险(讨论稿) 中信实业银行 为什么开发商的风险与个人按揭业务有关 开发商为整个楼盘的所有购房者选择1家或多家按揭银行 开发商/项目失败为按揭银行带来的风险 如果: 项目烂尾 开发商风险的主要因素 风险因素 宏观经济 风险因素 行业趋势与法规 基本运营和竞争地位 财务状况还资金来源 管理层 组织结构 突发事件风险 评估参考标准 风险因素 评估参考标准 风险因素 评估参考标准 风险因素 评估参考标准 风险因素 评估参考标准 风险因素 评估参考标准 风险因素 评估参考标准 风险因素 评估参考标准 风险因素 评估参考标准 风险因素 评估参考标准 风险因素 评估参考标准 风险因素 评估参考标准 风险因素 CYD000217BJ(GB)-mortgage * Source: Unit of measure CONFIDENTIAL This report is solely for the use of client personnel. No part of it may be circulated, quoted, or reproduced for distribution outside the client organization without prior written approval from McKinsey Company. This material was used by McKinsey Company during an oral presentation; it is not a complete record of the discussion. Document Date CYD000217BJ(GB)-mortgage 机密 This report is solely for the use of client personnel. No part of it may be circulated, quoted, or reproduced for distribution outside the client organization without prior written approval from McKinsey Company. This material was used by McKinsey Company during an oral presentation; it is not a complete record of the discussion. 初步设想 2000年3月7日 对开发商进行销售 开发商提出“申请” 收集开发商信息 评估开发商的风险 批准楼盘按揭额度 个人按揭申请 开发商填写“楼盘按揭申请表”并同意在产权证抵押完成前提供过渡期回购担保 要求开发商提供能证明其资信的信息 对“申请表”中所填项目的风险进行审查 同意或拒绝开发商的“申请” 按零售业务流程处理和审查个人购房者的借款申请 购房者停止供款 银行损失所有该楼盘的按揭余额，因为： 抵押物没有价值 银行已将按揭的金额全部放给开发商 如果: 开发商在项目建成后破产 并且 购房者在产权抵押完成前停止供款 银行失去开发商的回购担保 并且 银行没有确凿的法律权力收回抵押物 银行损失该笔按揭余额 损失很大 损失相对较小 宏观经济 财务状况和资金来源 管理层 突发事件风险 与个人借款人的行为无关的风险 行业趋势和法规 基本运营和竞争地位 组织结构 供讨论 宏观经济趋势 繁荣还是萧条？ 该公司在上一个经济周期中业绩如何？ 区域经济趋势 繁荣还是萧条？ 地段市场形势 繁荣还是萧条？ 市场容量 房地产价格趋势 评分* 优势 劣势 * 0=不可接受, 1=勉强, 2=可以接受, 3=卓越 供讨论 行业发展趋势 供给 需求 中国进入WTO的影响 政府态度 鼓励还是抑制 入行障碍 强还是弱 法规趋势 支持还是抑制行业发展 * 0=不可接受, 1=勉强, 2=可以接受, 3=卓越 风险因素 评分* 优势 劣势 供讨论 房地产运营 项目组合的质量 项目的地点 政府评级 竞争地位 竞争优势 竞争优势的持久性 非房地产运营 组合的质量 是否与房地产运营相辅相成？ 竞争地位 竞争优势的持久性 政府评级 * 0=不可接受, 1=勉强, 2=可以接受, 3=卓越 风险因素 评分* 优势 劣势 供讨论 资产/负债 资金来源 股本 银行贷款和其它债务 预售款 债务结构 债务年限是否与投资年限相符？ 盈利和现金流状况 在过去一个经济周期内的盈利情况 运营所得现金流及其可预测性 流动性 流动性指标 未来融资能力 *