基准地价系数修正法优缺点及应用.pptx

第五小组 ;目录;;;;;;1.基准地价与市场价格背离，地价政策混乱 对于基准地价的应用，目前市场上会出现使用混乱的情况。有些政府为了吸引投资，采用地价政策，低于基准地价的水平。土地市场供应应该公开透明，不能因为政策随意改动。对于公用土地的评估，目前市场上的评估很混乱，同一宗地采用不同的标准价格差异很大，造成国有土地流失。 ;2.基准地价的修正因素不合理;3.基准地价评估过程中的泡沫问题;4.不同时期基准地价划分标准不一样;5.基准地价表现形式过多，难以统一;应用;;;;3．估价过程 （1）确定对应基准地价 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 （2）确定宗地地价评估的修正系数 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： K＝17.25％ （3）确定待估宗地适用年期修正系数 Y＝0.953; （4）确定期日修正系数 则期日修正系数： T＝115/100＝1.15 （5）确定容积率修正系数 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表，则 Kij＝Ki/Kj＝1.2/1＝1.2 ;（6）计算并确定待估宗地地价 Pi＝P×（1＋K）×Y×T×Kij＝7000（1＋17.25％）×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）;THANKS