高房产价格持续增长的理性思考——集团经济利益分析及房价走势与对策范文.docVIP

高房产价格持续增长的理性思考——集团经济利益分析及房价走势与对策 【论文关键词】高房价 集团利益 房价走势 宏观策略 一、高房价下的房地产开发商利益分析 房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下，人们关心更多忡的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于逋房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八核年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的咏。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房产价格连郯续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三3.转嫁风险，空头套利。XX蒋年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商す的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的滋分界点。4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟缦。XX年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开鹪发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地(许经勇、马原，XX)。loCaLHoST中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含氓了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与镡联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操访控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性 伴随着过去5年房地鄹产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧△密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快衅的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，涔中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。毽房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效Η应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高邯速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵缛祥，XX)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距—加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉陋动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产(尽管这茼些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关社群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度镁相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业县需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。 银行不是房地鬏产，房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责△权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容苡的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为祈主导的房地产借贷资本。 1997猗年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持茇汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观泓调控的突出地位。站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增j胜要求。 熄 政府机构作刿为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应饶将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绁绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门埸与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取Ш更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。○这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执蹊行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求脊拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核ヲ较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由髭于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是沮由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地)，房地产耒税也是归政府支配的，因而地方政府对发展房地产的积极惆性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一稽致的(许经勇、马原，XX)。央行在XX年5月发布的暗《XX年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，躇上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收人约占该地方财政收人的傧35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观郧政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上横涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提囵倡、、鼓励 险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于吃对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏谀观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍楦时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的饪负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始淠。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的褙不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断搔转换过程。 五、高房价下