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房地产基础知识教程 第一节 房地产价格 一、什么是房地产市场调研： 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。通俗的讲，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也就有很强的地域特征。因此，对房地产市场的切入，习惯的做法是依据地域形态，先由点（整个楼盘）到线和面（区域市场），再由线和面到体（宏观环境），然后再回复到线和面，从线和面再回复到点······不断循环往复，融会贯通，才肯可能真正的予以把握。 （一）????? 点——单个楼盘 （二）????? 线和面——区域市场 （三）????? 体宏观环境 一、?? 如何填写楼盘市调详表： （一）产品 第一节???????????? 房地产市场调研概述 1．市场调研的概念 市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。 2．市场调研的目的 市场调研的目的是为决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可以是为制定长远战略规划提供参考，也可以是为制定某阶段的具体政策，提出其问题的解决策略提供依据。 3．市场调研的内容 市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面。既可以是抽象的观念，如人们的理想、信念、价值观和人生观等；也可以是具体的习惯或行为，如人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等。 4．市场调研的原则 市场调研的原则是遵循客观性与科学性。客观性要求调研人员具备良好的职业道德，自始至终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何个人或管理部门的影响或“压力”。科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。 5．市场调研的结果 市场调研的结果是经过科学方法处理后的基础性数据和资料，可以用各种形式的调研报告向社会或委托人公布(如有协议或合同，应根据协议或合同的要求执行)。调研中发现的问题、受到的启示以及有关的建议都应在调研报告中提出，以帮助管理决策部门利用这些信息并做出相应的反应或行为。但必须强调的是：市场调研的结果只是用于帮助管理部门做出正确的决策，其结果本身不是目的。 二、房地产市场调研的特点 1．房地产市场调研的内容具有广泛性 房地产市场调研既包括很简单的内容，如被调研者的性别、年龄、文化程度等基本情况；也包括像态度或爱好之类的复杂问题。有些问题被调研者可能不会回答，或不知道该如何回答，也可能是因为问题太敏感而不愿回答。例如消费者的户型和空间布局偏好调研，消费者如不面对实际户型空间，一般很难回答调研者的问题。要得到这些方面的信息必须靠相当的专业知识、努力和智慧。仅靠一般的调研，就想得到所需的信息是不可能的。房地产市场调研分不同阶段，各个阶段的侧重点也不一样。 2．房地产市场调研具有很强的针对性 房地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。一个调研项目可以只花几千元，也可以花几十万、几百万元；可以在一天之内完成，也可长达数月；可以只提供小范围的一点点数据，也可以给出覆盖大范围的大量信息。房地产项目调研对时效性要求也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。 3．房地产市场调研的方法具有多样性 市场调研方案设计是多样的，搜集数据可以采用实地调研、座谈会、面访、电话访谈或邮寄调研等方法。房地产市场调研展开的程度是有伸缩性的。所搜集数据的多少和复杂程度是可以选择的，这取决于所需要的信息和所计划的经费。简单的调研可以设计得只需几页记录纸和一个可装在口袋里的计算器，结果也就是几页报告。复杂的大规模的调研要采用高级的计算机、数据分析程序和信息处理系统，用于处理、计算并生成大量精确的信息。 4．房地产市场调研结果具有一定的局限性 房地产市场调研的结论不是完美无缺的。和任何其他工作一样，房地产市场调研也不可避免地会存在错误或误差。对方案的缜密设计和细心实施的目的就是为了尽可能地避免这些误差和错误。只要对调研信息的价值没有严重损害，细小的错误是可以容忍的。调研期间或结束之后发现存在细小的错误，就应当考察它们对调研信息的影响性质和影响程度。仅仅因为一些细小的错误