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物业管理法规练习册补充答案 案例分析题（第九章） 张某新买一套商品住宅，开发商很快便把房屋交付给他，张某非常高兴。可是在接收房屋准备入住时，住宅小区物业管理处告诉他，需要先办理一系列手续，其中包括装修申报手续。张某感到不理解：住宅是自己买的，为什么装修自己的住房还要先向物业管理处申报呢？ 问：张某装修住宅是否需要向物业管理处申报？为什么？ 答：张某装修住宅需要向物业管理处申报。因为根据《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。所以业主在装修期间应接受物业管理处的监督。 案例分析题（第十章） 某小区四楼业主张某向物业管理公司投诉五楼业主李某，称李某改造住房时将客厅一角加建了一间厕所，由此对其生活带来了不良影响（张某在客厅时常不得不闻听李家冲厕水声），要求物业管理公司进行处理。 问：物业管理公司应该如何解释或者处理？理由是什么？ 答： 一、物业管理公司应该这样处理： 1、通过与李某协商的办法解决，要求其拆除。 2、向主管部门报告，请求依法处理。 3、要求装修人李某，按照物业服务合同，承担违约责任。 二、理由是五楼业主李某侵犯了张某等业主的相邻权，依据《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定，禁止将没有防水要求的房屋或阳台改为卫生间、厨房。物业管理公司依据合同，有权按照前面方式进行处理。 案例分析题（第十一章） 1、某小区一部分业主因对物业管理公司的服务很不满意，遂自发成立小区业主委员会，公开另行向社会招聘物业管理公司，并要求原物业管理公司在一个月内退出，但遭到该物业管理公司的拒绝。双方于是投诉到物业管理协会。 问：请结合物业管理法律法规知识提出处理意见。 答：1.业主委员会成立法律程序不对，业主不能自发成立业主委员会。成立应达到50%以上入住率，或物业已交付使用超过两年的，召开业主大会之前应提前15日以书面的形式告知全体业主，并在居委会的指导下进行。 2.未按照正规程序招聘，业主委员会没有权利招聘物业管理公司。而是应当由业主大会选聘，必须经过全体业主的2/3以上表决权通过来选出，由业主委员会与物业管理公司签定物业服务合同。 3.投诉的部门不对。投诉应该向其有管辖权的部门反映情况，房地产行政主管部门是解决物业管理纠纷的有管辖权的部门，而物业管理协会可以对物业管理纠纷进行协调，不具有行政管理权。 2、某小区物业管理公司与业主委员会在物业服务合同中写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，如协商不成，则提交仲裁委员会仲裁。”后来在管理服务的过程中，双方发生纠纷，因为争议比较激烈，业主委员会坚持要向人民法院起诉。 问：该业主委员会的要求是否正确？为什么？ 答：业主委员会的要求是正确的。因为该物业服务合同中的仲裁条款中，没有约定仲裁机构，并且在发生纠纷后也没有补充约定，所以，仲裁条款是无效的。无有效的仲裁协议或仲裁条款，业主委员会的要求向人民法院起诉是正确的。 案例分析（测试题一） 1、1999年12月金恒花园竣工交代使用，建设单位与天源物业管理公司签订物业服务合同。合同约定：天源物业管理公司负责该小区的所有物业管理事宜，合同期限为5年，物业服务费用为每增方注1。2元。从1999年12月起，业主地陆续入住该小区，并按物业服务合同的约定缴纳物业服务费及维修基金等其他各项费用。2001年3月，天源物业管理公司提出将物业服务费增至每平方米1。5元，引起业主不满。2001年4月，小区业主委员会成立，决定解聘天源物业管理公司，重新选聘其他物业管理公司管理小区物业。但天源物业管理公司拒绝退出小区，为此，双方发生纠纷。 问： （1）建设单位与物业管理公司签订的合同是否有效？ （2）如果该物业服务合同有效，业主是否有要提前终止物业服务合同？ 答：（1）根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签定书面的前期物业服务合同。所以建设单位与物业管理公司签订的合同有效。 （2）可以，根据《物业管理条例》的二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限：但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物来服务合同生效的，前期物业服务合同终止。所以业主可以提前终止前期服务合同。 2、 张某2001年10月将自己的一个临街铺位抵押给银行贷款50万人民币。贷款期限2年。2002年1月，张某将该铺位出租给王某做钢材生意，租赁期限为3年。王某承租后，投资5万元进行了一个月的装修，2002年3月王某开始钢材销售生意。2003年10月，张某不能按期归还贷款，银行即要求将张某抵押给银行的临街铺位拍卖。此时，王某与张某签订的租赁合同无效，银行有权收回该铺位。王某认为自己为不知情的承租人，如果提前解除租赁合同，