徐滇庆教授房价系列讲座.pptVIP

房地产讲座（10）房地产空置率 徐滇庆 空置率——孰是孰非？ 中国的住宅空置率高。有人说超过了26%，有人说还不到1%。谁错了？ 采用的空置率的定义不一样。说空置率为1%的是拿全部住宅面积做分母，而说空置率为26%的是拿当年竣工的住宅做分母。 空置率的警戒线？（一） 在公共财政学(Public Finance)中有国家财政赤字警戒线，负债率警戒线等。 在国际金融学(International Finance)中有外汇储备警戒线，外汇储备起码要能够支持三个月的进口。一旦接近这些警戒线马上就要采取相应的对策。 人们设立警戒线的目的是为了区分政策空间。所谓的警戒线必定和相应的政策一一对应。 空置率的警戒线？（二） 在经济控制论中，将经济变量分为二类：状态变量和控制变量（或者叫作政策变量）。状态变量反映了经济体的运行状态。 对应于这个警戒线的控制变量是什么？ 空置率属于一种市场现象（一） 二类空置：卖出去的和没有卖出去的。 卖出去的住宅已经进入了消费领域。征收物业税。 物业税包括不动产税和房地产税。 美国征收的房地产税占国家财政收入总额的14%。 向房地产等固定资产征税，具有直接、稳定、数额较大、征集手段比较简单的优点。 征收较高的房地产税有助于降低贫富差距。 多买几套房子不犯法，逃税犯法。 空置率属于一种市场现象（二） 房地产商囤积居奇的目的是为了谋取最大的利润。如果他们预期房价会迅速上升，最佳对策就是将盖好的住宅推迟出售。房价上涨的部分不仅能够覆盖空置的各项成本，还能够带来超额利润。所以，空置率上升在一定程度上反映了房地产商对房价的预期。 空置率属于一种市场现象（三） 在空置期间，房地产商不仅要考虑资金的机会成本，还要支付这些住宅的闲置成本、维护成本、贷款利息等。等到他们支付不起这些成本的时候自然降价。 空置率属于一种市场现象。只要没有出现市场失灵，通常用不着政府干预。市场机制能够解决这些问题。 营销策略不犯法，违规资金来源犯法。 空置率的争论反映出某些房地产企业和银行之间瓜葛不清，再次证明国有商业银行的产权制度改革远远落后于时代。加强金融制度创新，打破国有商业银行的垄断，加强银行风险监管，才是防范金融风险的当务之急。 有人主张购房者联合起来，抵制购房，逼着房地产商降价。 在房地产市场上，虽然购房者人数众多，却高度分散，缺乏信息，很难统一。 房地产企业处于寡头垄断地位，背靠着地方政府和银行，老百姓十有八九要吃亏。 房地产讲座（11）房地产金融 徐滇庆 房地产业的命脉与特点 房地产业的命脉： 资金融通 土地 房地产行业融资特点： 投资周期长 资金需求量大 高风险 高回报 房地产融资渠道： 资金的来源 资金进入企业的渠道和方式， 不同融资方式所带来的在成本控制、风险分摊、收益。 房地产融资渠道的选择： 供给方：资本提供者的数量、性质， 需求方：房地产企业的资本结构、经营策略、项目特点 外部环境：行业整体情况、宏观经济环境、宏观政策和金融业产品创新等外部因素决定。 房地产行业的融资方式： 计划经济方式。财政供给融资渠道 政府充当融资中介； 以财政预算供给为主的融资方式以及单一的国有银行信用。 房地产资金来源单一， 资金运作简单化，企业没有真正的融资行为。 银行信用融资 高度依赖银行，间接融资 信贷种类增多 信贷规模扩大 融资渠道有所扩展(如房地产抵押贷款业务的开展)等。 现代房地产金融。 证券市场，上市融资的房地产企业增多 债券市场 信托市场 投资基金市场 各种新型金融产品等融资渠道。 由单一渠道依赖向多元化渠道转变。 资金来源——外部融资： 主权性融资 融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资 股票融资和合作开发融资 债务性融资。 融资者以还本付息为条件而向出资者融资 直接与间接债务融资 直接债务融资：企业直接与债权人确定债权债务关系而获取资本 租赁融资（房产租赁和土地租赁） 工程承包商垫支 发行债券融资等直接债务融资 间接债务融资：银行贷款，通过各种房地产融资机构贷款， 内部融资： 企业自筹资金： 企业自身的注册资本， 资本公积金 其他自有资金 商品房销售款以及购房预售款和定金。 房地产融资渠道的分类.doc 三、房地产企业的资金构成 1.自筹资金：包括自有资金、商品房销售款以及商业信用融资等； 2.其他资金：主要由定金和预售款组成； 3.银行信用：包括商业信用贷款和项目贷款。 （其中居民住房按揭贷 款对于开发商来说可视为间接银行信用，在商品房销售款、定金和预售款中有一部分来自于居民住房按揭）； 4.从债券市场融资； 5.从国内证券市场融资，包括IPO 与买壳上市； 6.信托融资； 7.房地产投资基金融资 8.合作开发融资 9利用新型金融工具和新的资金来源融资：例如保险资金的引入和房地产抵押贷款证券化