深圳天健时尚一品的项目前期的的策划发展的报告.ppt

合 · 产品定位 功能定位 通过产品初步研判，我们把本项目初步定位于： 酒店式服务高档公寓 通过客户分析，我们需要把认同感、尊贵感、安全性、舒适性、商务功能作为产品定位的核心因素。 两者结合，我们可将本项目功能定位于： 商务行宫 会友空间 私人会馆 功能定位 比较：功能定位与世金汉宫之不同 世金汉宫强调商务功能，本项目在重视商务功能的同时更强调临时性居住休闲。 世金汉宫处于核心商务区，有打造强大商务功能的先天优势；我们周边的商务资源一般，交通不便，居住优于商务。这是由项目性质决定的。 建筑形象定位 定位思考 项目的建筑形象除了要符合项目自身价值外，更要符合周边环境。周边环境住宅氛围较为浓厚，且保税区片区相对封闭，不宜出现过分张扬的建筑。 项目本身规模小，不具备塑造绝对地标的条件。 可通过外立面的公建化、精细化来体现项目高档品质，臻于细，藏于内，不露也锋芒。 定位目标 高尚精品 大隐于市 外立面不宜纯粹的视觉刺激，需要通过细节来加深对建筑的印象 形象定位 外立面形象参考 户型定位 由于规划要求户型面积小于55㎡，我们只能从单房、1房和2房进行分析 深圳市场近三年推出酒店式公寓项目户型配比 79—85 77.30—145 5% 3房及以上 52.94—63.84 43—72 29% 2房（1厅、2厅） 39.1—47.44 33—59 50% 1房（1厅、2厅） 23.01—27.08 23.01—30.96 16% 单房 主力面积段（㎡） 面积范围（㎡） 比例 户型 户型定位 面积确定 偷面积 偷面积 偷面积 措施 65 50—55 2房（1厅、2厅） 55 40左右 1房（1厅、2厅） 40 30左右 单房 通过偷面积后（㎡） 合理面积（㎡） 户型 户型定位 户型比例确定 15% 65% 20% 比例 总价较高，比例不宜过大 50—55 2房（1厅、2厅） 市场接受度高，风险小，可作为主力户型 40左右 1房（1厅、2厅） 单房太多影响项目品质，比例不宜过大 30左右 单房 说明 面积（㎡） 户型 续 · 项目发展建议 设计篇 户型设计 户型设计需要充分考虑香港客户、外籍人士的需求与居住习惯，重视空间的开敞和延续，尽量减少空间的分割。 不能采用传统的小户型住宅方式进行设计，强调酒店式公寓的感觉。 针对1房和2房户型，可通过客厅中空挑高偷面积。 设计篇 LOFT概念设计 空间划分DIY LOFT设计强调空间开敞性，客户可根据实际需求灵活划分空间。我们可以为客户提供这样的服务，让每个客户拥有个性化的住房。 设计篇 LOFT释义 LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。我们可以借鉴LOFT的设计原则。 设计篇 客厅挑高变小复式 可尽量考虑客厅挑高偷面积的方式，更改为小复式，使空间划分合理，增强私密性。 专为客户会友、商务人士打造。 设计篇 创新户型设计——多错层组合 设计篇 创新户型设计——多错层组合 偶数层 奇数层 B B 3.9米 3.9米 C C 2.8米 2.15米 2.8米 楼层结构示意 设计篇 入户大堂设计 世金汉宫实景 设计篇 功能篇 功能篇 装修风格——欧式 功能篇 装修标准 墙身：客厅及卧室刷乳胶漆；厨房墙身铺设高温砖；浴室墙身铺设人造石/花岗石。 地板：客厅及卧室铺设高级木地板；厨房及浴室铺设花岗石/马赛克 窗户：双层中空隔音玻璃；窗台铺设花岗石 灯饰：客厅及卧室天花配置高档灯具 功能篇 卫生间/浴室配套 名贵卫生间洁具及配件 面盆配以花岗石台面及冷热水龙头 高档按摩浴缸 防雾浴室镜 抽气扇 毛巾架 功能篇 厨房电器配套 洗衣干衣机 抽油烟机 嵌入式冰箱/冷藏箱 微波炉 咖啡机 厨房电视（LCD厨房专用电视） 功能篇 其他功能设备 中央热水炉供应热水 住宅内安装分体式空调 每户均装配电箱 可视电话访客对讲系统 高速电梯，电梯内装有智能卡控制系统 各层均设双管道式废物收集系统 功能篇 会所 健身房 SPA/桑拿/理疗 泳池 书吧/咖啡厅 商务中心 多功能厅（宴会厅/会议厅） 运动馆…… 优先级递增 说明： 建议配备： 商务咖啡茶座 商务中心 多功能厅 运动馆等设施 * 项目前期策划发展报告 项目分析 目标客户 相似产品客户 目标客户研究 方向研讨 相似产品分析 初步结论 项目资料 SWOT分析 项目难点剖析 我们的目标 产品初步研判 内容概要 客户分析 功能定位 建筑形象