第二章　不同类型房地产估价2016建工房估-案例基础练习（全）.docVIP

第二章　不同类型房地产估价 一、单项选择题 1、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是（　）。 A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权? B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权? C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的? D、廉租住房只拥有建筑物的使用权? 2、影响居住房地产价格的区位因素是（　）。 A、交通条件? B、装饰装修? C、土地所有权状况? D、地质条件? 3、房地产估价方法中，主要用于出租型公寓等居住房地产，在居住房地产估价中应用较少的是（　）。 A、收益法? B、比较法? C、假设开发法? D、成本法? 4、商品结构以企业品牌为主，这是（　）业态结构特点。 A、家居中心? B、专卖店? C、超级市场? D、便利店? 5、下列各项中，属于商业房地产中便利店业态结构特点的是（　）。 A、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人? B、目标顾客以居民为主? C、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，商品价格略高于一般零售业态的商品价格? D、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求? 6、商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以（　）是商业房地产估价最为常用的方法之一。 A、比较法? B、成本法? C、假设开发法? D、收益法? 7、关于不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点的处理，下列说法错误的是（　）。 A、商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型两类? B、出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价? C、租金收益的测算不必区分是否存在租约限制? D、对估价对象及交易案例的现场查勘非常重要? 8、影响商务办公房地产价格的主要区位状况不包括（　）。 A、集聚程度? B、交通条件? C、楼层? D、物业服务水平? 9、下列关于工业房地产及其估价特点的说法中，错误的是（　）。 A、非标准厂房多，建筑工程造价相差大? B、不必区分设备和建筑物的造价? C、涉及的行业多? D、厂房使用寿命受腐蚀性影响大? 10、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2010年，现状用于商业，于2014年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。则对该宗工业房地产进行实物状况分析时，一般不重点分析的因素是（　）。 A、用地面积与形状? B、设备设施和用具? C、地质和水文条件? D、房地产用途? 二、简答题 1、居住房地产的特点有哪些？ 2、简述房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理？ 3、2015年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题有哪些？ 4、商务办公房地产以主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面？ 5、估价对象为某三星级酒店，用收益法求取该酒店净收益时，应注意的问题有哪些？ 6、简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。 7、某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。评估该宗房地产评估价格时，如何来界定土地用途？适宜选用那些估价方法？ 8、简述加油站估价常用的估价方法及其技术路线。 三、阅读理解 1、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。 <1>?、商业房地产的主要特点是（　）。 A、经营内容多，业态多样? B、产权分散复杂? C、装修高档且复杂? D、收益性? <2>?、下列属于影响商业房地产价格主要区位状况的是（　）。 A、生活服务设施? B、交通状况? C、集聚程度? D、环境质量? <3>?、下列属于影响商业房地产价格主要实物状况的是（　）。 A、地段繁华程度? B、楼层? C、建筑密度? D、无形价值? 2、某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2015年6月开始，2016年9月结束。 <1>?、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（　）。 A、市场价格上升? B、市场价格下降? C、市场价格不变? D、市场价格变化不确定? <2>?、以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（　）。 A、市场价格上升? B、市场价格下降? C、市场价格不变? D、市场价