计量经济学实习论文---我国房地产价格影响因素实证分析 毕业论文.doc

我国房地产价格影响因素实证分析 问题的提出 近几年来，突飞猛进的房地产市场带动了其他行业的发展 ，然而，由于当前我国房地产市场发展尚不健全，存在许多问题，尤其是房地产价格备受社会各界关注。一路飙升的的房地产价格严重脱离居民的收入水平，影响了房地产市场的健康、稳定与持续发展。相关学者对此也进行了一系列研究，以期能找出解决房价过快增长的途径。但目前的相关研究大多以定性分析为主，缺乏定量的研究，没能形成相关理论体系，对于抑制房价过快增长的作用也没有预期的效果理想。为了更好的促进房地产市场的健康、稳定与持续发展，需要定量的分析房地产价格的影响因素。 二、理论综述 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现［1］。因此，研究房地产价格的影响因素必须先研究房地产价格的决定理论。对于房地产价格的决定理论从目前的研究看，学术界比较认同供求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论。（表1） 表1 房地产价格决定的理论［2］ 劳动价值论 房地产商品的价格是由其价值决定的，也即是由社会必要劳动时间决定的。这种理论是从房地产开发的角度讨论价格形成。 效用决定论 由于房地产商品的特殊性，现实中房地产的价格取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。这种理论是从房地产消费的角度讨论价格形成。 供求决定论 所有的价值能够实现，都依赖于商品交换，即房地产商品的消费者愿意购买。因此，供求决定论的学者认为，供求才是房地产价格形成的最直接原因。这种理论是从房地产市场的角度讨论价格形成。 收益决定论 对于一个房地产商品的投资需求者，最关心的就是，投资的房产能够在未来给他带来多少收益。这种理论是从房地产投资的角度讨论价格形成。 那么，究竟是什么因素主导房地产价格呢？是劳动价值论、效用决定论、供求决定论还是收益决定论，目前学术界还存在诸多争议，这也是本文研究的主题。目前国内学者关于房地产 价格影响因素的研究主要集中在以下几方面： 1、赖小倩、徐麦君从需求和供给两个角度对房价与地价的关系问题进行了深入研究。研究发现房价高低决定地价高低，地价是房价的重要组成部分，对房价有一定的影响，但不是决定性的，决定房价的因素是市场需求而不是成本［3］。 2、李定安，周健波在考虑通货膨胀的条件下，利用我国1998—2006年房价和地价的季度数据建立误差纠正模型（ECM），使用Granger因果检验方法对我国房价和地价的关系进行实证检验，得出结论：短期内，房价对地价没有影响，而地价是房价的Granger原因：长期来说，房价和地价之间存在双向因果关系［4］。 3、宋勃，高波通过研究房价与地价关系认为人们对房屋的需求（包括真实需求和投机需求）决定了房价的高低，而房价的高低又决定了地价的高低，在“价高者得”的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来的预期决定的。地价尽管是房价的重要组成部分，对房价的形成有一定的影响，但这种影响不是决定性的，决定房价的因素是市场需求而不是成本［5］。 4、张大亮、周丽梅在研究了顾客需求的变化对房地产价格的影响后指出，随着房地产市场的发展，房地产市场的需求向多档化、多元化、个性化发展。特别是在住宅市场，随着购买主体的转变以及消费者购买动机、房地产功能需求及价值观念的变化，影响了顾客需求的变化，顾客需求的变化影响房地产价值的变化，从而引起价格的变化。房地产价值的实现程度与顾客对房地产价值的认知程度以及市场供求关系有关［6］。 5、严阳从城市人居环境方面分析了其对商品住宅房价格的影响。他以武汉市人居环境为例，定性和定量的分析了城市人居环境与商品房价格的关系特征。研究表明武汉市人居环境建设水平与商品房价格的变化有着密切的关系［7］。为进一步说明两者的关系，他以1998—2007年武汉市的相关数据为样本，构建城市人居环境综合指数与商品房价格之间的线性回归模型，通过检验分析得知武汉市商品房价格实际值与模型拟合值差异程度不大，武汉市商品房价格水平基本与城市发展相协调。通过实证检验进一布证实了人居环境与城市商品房价格之间存在的正相关关系，即人居环境建设水平越高，商品住宅价格也越低，反之也越低。 6、陈欣慰、谢绵陛从人民币升值预期角度研究了其对房地产价格的影响。研究发现人民币的预期升值会引起房地产价格的上涨［8］。随着人民币升值预期的不断增强，大量的国际游资涌入中国市场，而大部分游资则流入了预期收益较高的房地产市场，这就推动了房地产价格的上涨。 7、马超群、杨富社研究了轨道交通对沿线房地产价格的影响。研究发