购物中心物业租赁管[很专业].docVIP

购物中心物业租赁管理 （一）多角度区位配置原则 基本原则是将店面，开设于步行交通量最大的动线上。并使该动线集中于某些通路，并形成回路。为让消费者建立方向感与整体场所感，主要通道应经过中心地区。 1、目的性吸引人潮 属于目的性专门商品与服务商店，均会吸引消费者前来。将其人潮导引到其他商店，会增加人潮分享的营业额。 2、主力商店吸引人潮 将主力商店放置在中心位置或是端点，使其成为相互对应的吸引点，如下图6-7-1主力商店配置所示。 整理自：经济部商业司编（1996），大型购物中心经营管理实务手册，P.203 图6-7-1：主力商店配置 3、入口避开购物动线 服务的出入口应设在建筑物边缘，或较低楼层，并与购物者的动线避开。 4、同类商品供比较 同类商品设置一处，以利顾客比较选择。 5、营业时间集中一致 营业时间相同的单元应置于同一区，方便管理与发挥聚集效果。 6、动线交汇休息点 糖果、饼干、礼物、香烟等店铺，可分布设置于人行动线的交汇点上。 7、目的型可独立设置 电影院、汽车用品店、超级市场等目的型主力店，可独立设置，由停车场直接到达。 8、细部动线规划 注意人行步道的配置，入口、公车站、楼梯、电梯及电扶梯等的细节规划。另外若以商店类别可将其配置原则说明如下： 1、超级市场 最好与停车场位于同一楼层，方便消费者搬运物品。店面应有足够容纳结账柜台的宽度。 2、食品店 如洋酒专卖店、南北货专门店等，需有展示空间，适合配置于超级市场的入口与出口周围。 3、服饰精品店 如鞋类、袜类、套装、宝石、流行配件、女帽、外出服、香水与化妆品等，适合集中配置于一处。需要主人行通道经过，与良好的展示正面。远离食品店的重要位置。 4、服务性商店 如便利商店、自助邮局等，为了使24小时服务，可考虑设双门。一般消费者比较会自动找上门，所以位置可以较不显眼、店面较小，租金较便宜。 5、特殊性商店 如皮制品、礼品、文具、摄影器村、花材、玩具及布料，需要良好位置与显眼的展示正面。特别适合不同店面面积与外貌。 6、餐厅 非常重要的店，将其散置于购物中心，并位于主要区域内，占所有面积5%。 7、啤酒屋等场所 尽量置于停车场附近，通常适合于地下室或二楼。 8、家居、汽车用品、家庭用品可以聚在一处，也可以分散多处。需要大展示空间。 9、百货店 大一点的百货店，会要求一定的面宽，也适合面对面相连接，最好至于中点或端点，以吸引消费者。 10、其他 如小贩卖亭、路边咖啡座、自动贩卖机、寄物柜、电话等，均有设置。 （二）租赁合约管理 购物中心的整体经营，假如以一件事情来作完全表达，那可以用“契约管理”来代表。因为消费者所得到的购物满足，都是购物中心与承租商用租赁合约所完成。购物中心提供硬体环境，商品由承租商店贩售。 整体规划阶段的理想目标，需要透过租赁招商的努力将购物中心的开发兴建阶段，转变为零售经营的实际运作阶段。此种转换过程的成功与否，严重影响经营绩效。企划开发阶段所实施的调查、分析与研判，此时都会受到最严厉的验证。即使商圈潜在消费者的结构已清楚掌控，7P零售组合也充分配合精心设计的策略定位，但是招商与租赁合约管理不善，最后结局必定乏善可陈。 购物中心实际的租赁特殊状况一定不少，下面仅以了解的购物中心谈及相关课题，择要提出如下： 1、设立距离限制 为限制购物中心内的零售商，在离购物中心一定距离内不可以另外设立分店，或类似商品的店面。 其效果即不竞争条款中规定，系防止承租商店分散其营业额，因而减少支付百分比租金。 但是另一方面，主力商店也会要求业主在同一购物中心中，不得再有与主力商店相同性质商品的商店进驻，以保障其专卖权，避免顾客排挤或是市场排挤的结果。 不过购物中心本身必须思考自我定位问题，否则主力商店的利益并不等于购物中心的利益。整体商品的选择性因而受到负面影响，购物中心可能就得不偿失。 2、使用条款 在购物中心领域，使用条款系限制商店所能贩卖的商品种类与项目。其重要性如下： （1）控制 可以管制购物中心中商品贩售种类，保障成功承租业者，不受他人仿冒的侵害。 （2）分租保护 进一步限制分租人，需限定在与原承租商店议定的贩售范围。 （3）限定商品销售比例 限制主要商品与次要商品的比例。购物中心已经规划完成的商店组合，是基于当初与承租商店议定的商品范围。当开幕后，承租商任意变换或模仿他人的商品经售，均将破坏原来的商品组合。 购物中心整体的形象与传递价值均将改变与失控，此种状况将导致严重后果，在合约正式协议时应慎重议定。 3、营业表现要求 系购物中心与承租商店约定一定期限内达到预定营业额，作为下列事件处理的依据标准： （1）续约（Renewal） 承租商店营业额需达到原议定最低水准，才具续约资格。 （2）取消合约（Canceling after year/perfomance） 为