连云港北山项目市场可行性研究报告.doc

目录 前言 4 第一章 项目概述 5 1.1、建设单位简介 5 1.2、项目地块分析 5 1.2.1、地块经济技术指标 5 1.2.2、地块的基本概况 6 1.3、地块周边资源分析 6 1.3.1、项目用地周边大环境优美 6 1.3.2、地块交通条件较便利 6 1.3.3、周边市区配套设施暂时不完善 6 第二章 投资背景 7 2.1.连云港概况 7 2.2.连云港市宏观经济环境分析及预测 7 2.2.1.经济发展高位运行，总量实现历史突破 7 2.2.2.结构调整成效明显，发展质量有所提高 9 2.2.3.居民生活水平显著提高 10 2.3、城市规划分析 13 2.3.1连云港市城市性质、规模 13 2.3.2连云区规划 14 2.4、区域人口及人口流动趋势 15 2.5、政策引导健康房地产市场 16 2.5、综合分析 17 第三章 连云港市房地产市场分析 19 3.1连云港市住宅市场成长状况 19 3.1.1市场投资量逐年增加 19 3.1.2市场供求趋于平衡 20 3.1.3住宅产品品质显著提升 24 3.1.4住宅价格稳步上涨 24 3.1.5住宅营销水平提高 26 3.2连云港市住宅板块划分 26 3.2.1中心区 27 3.2.2东区 27 3.2.3南区 28 3.2.4西区 28 3.2.5北区 29 3.2.6连云区 29 3.3地块区域住宅市场分析 30 3.3.1市场投资量逐年增加 30 3.3.2市场供求趋于平衡 30 3.3.3住宅产品品质显著提升 31 3.3.4住宅价格稳步上涨 31 3.3.5住宅消费群分析 32 3.3.6住宅营销水平提高 32 3.4典型项目分析 33 3.4.1久和国际新城 33 3.4.2新港国际 34 3.4.3温哥华国际花园 35 3.4.4其他 36 3.5类比城市——日照市分析 37 第四章 地块区域住宅市场预测 39 4.1住宅供求预测 39 4.1.1住宅供应 39 4.1.2住宅需求 41 4.2住宅产品预测 42 4.3住宅价格预测 42 4.4住宅消费群变化预测 42 4.5住宅营销水平预测 44 第五章 项目分析 46 5.1、连云区区域研究分析 46 5.2、项目的动态SWOT分析 46 5.2.1、项目“动态SWOT”分析 46 5.2.2、本项目主要竞争板块分析 50 5.2.3本项目区域与核心竞争板块对比分析 50 5.3项目综合分析及建议 51 5.4综合分析市场可行性 53 第六章 项目开发 55 6.1、土地升值潜力初步评估 55 6.2、项目方案初步定位 55 6.2.1、立即开发与作为土地储备优劣势分析 55 6.2.2、初步规划方案 56 6.3、工程计划 57 6.4、销售计划 57 第七章 项目价格评估及项目投资收益分析 59 7.1项目价格评估 59 7.1.1项目所在区域房地产价格分析 59 7.1.2 项目核心竞争板块商品房价格 59 7.1.3项目所在区域房地产价格走势分析 60 7.1.4本项目开发期价格评估及价格变化预测 60 7.2、项目开发成本测算 61 7.3、项目资本金投入及投资收益测算 61 7.3.1销售收入的初步估算 61 7.3.2项目财务静态投资分析 62 第八章 风险分析及规避提示 63 8.1、市场风险分析 63 8.2、经营管理风险分析 63 8.3、金融财务风险分析 63 第九章 结论建议 65 9.1 、结论 65 9.2、 建议 66 前言 今年11月份，南京国商营销策划顾问有限公司接洽东盛公司连云区墟沟地块可行性研究。通过前期对连云港市房地产市场和项目的了解，并和连云港市、连云区相关政府职能部门以及连云区居民的沟通。我司希望通过我们的参与，为贵司提供更加详细的连云港房地产市场情况和项目地块的分析，从而为贵司拿下该地块的可行性进行更有力的论证。 对本项目可行性的研究思路： 在本报告中，我们首先从城市概况、城市规划、城市经济等方面研究连云港市和连云区的基本情况；其次是对连云港市和连云区房地产的市场研究，包括政策分析、市场特征、发展情况、连云港各区域价格走势、房地产市场发展前景预测；第三，对连云港同类个案的调查分析；第四，对地段进行研究分析，包括地块的基本情况和项目的SWOT分析；最后对项目拟方案的财务分析和风险分析以及结论建议的分析。通过以上几点的综合分析从而论证拿下该地块的可行性。 当然，由于部分思路还不够成熟，我公司希望能同开发公司、相关规划设计单位坦诚沟通，进一步优化并形成共识，确保本项目的成功运作。 第一章 项目概述 1.1、建设单位简介 连云港东盛房地产综合开发有限公司组建于1987年，2001年成功地进行了体制改革，公司现在的经营性质为股份制有限责任公司。1997年被江苏省