郊区型购物中心的商招商与营运管理.docVIP

郊区型购物中心的商业招商与营运管理 ??? 首先非常感谢组委会给到我们永旺机会，可以和各位同仁一起有这个交流的机会。来谈一下我们粗浅的体会。我想简单的介绍一下整个永旺的情况，永旺英文的缩写叫AEON，他下面有众多的品牌，首先是日本的零售商。除了零售业务以外，我们有自己的商业地产开发公司，同时还有金融银行，餐饮、专门店，物业管理等等，目前我们在全球有大概1.2万个商业网点，共有员工36万人。我们在香港开了第一个百货超市，目前我们在中国有31个商场，主要分布在广东、山东和北京山东地区。非常惭愧还没有进入到沈阳。我们有超市，还有购物中心还有便利店还有品牌专卖店。我们作为一个市民我们更致力于我们的社会公益和环保活动，明年我们将完成我们十年在北京八达岭植树活动，将达到100万颗。重视人类热爱和平是我们永旺不变的一个宗旨。 ??? 主题应该讲到的是郊区型的购物中心，和今天讲到的购物中心稍微有一些不一样的内容。中心城市和卫星城市之间这样的一个我们叫城外郊区做的一个环境的购物中心。所以更重要的在这样一个购物中心的时候，更重要的是一个整体的贯穿性的工作，如果没有前期的开发工作，很难有后期的营运工作。招商我们是放在前期规划开发工作中，如果不和前期结合的话，招商工作会带来很多的影响。这里我们永旺在做购物中心开发的时候有一个基本的概念，首先我们在做购物中心的时候，我们要把握的一个概念是说，我们的购物中心的本质是什么？相信今天上午和下午的发言中讲到，购物中心和周边形成小型商店是不同的，是对不同的业态和行业进行一个统一管理的一个设施。 第二作为一个购物中心，肯定有他的商业功能，同时还有生活文化功能，包括健康环保功能。所以购物中心有一定的复合型。今天我们也请到了大东区和鞍山市人民政府的朋友发言，大家可以发现一个购物中心可以创造很多的就业机会，可以创造很多的税收，所以我们认为他具有很多的社会性。我们坚持一个原理我们做的是零售，我们做的是商业，而不是地产。 ??? 我们刚才有一个发言者说到了，我们作为我们的一个零售商为了扩大我的销售渠道，投入我们的资金来作为购物中心，这里面的所有的专卖店都是我们自己营运的，我们不是租赁，其中有一半我们是作为买手去经营。这当中有一个很重要的一点就是说做一个购物中心我们要不要主力店。沈阳的大悦城他没有主力店，他都是通过专卖店这是一种模式。如果要我们要一个还是要几个，还是要什么层次的，这些都是我们在规划的时候要决定下的内容。因为有没有主力店，决定你的购物中心的商圈大小。比如说永旺我一个购物中心最大我不会超过20万平米。因为我肯定有一个主力店，决定了我这个购物中心不可能有更大的规模。不可能有更大的商圈的辐射功能。所以我的购物中心有10万到20万平米。 ??? 再有就是已经完全弥补了地区与地区之间的差异，但是地区之间的生活者的差异，包括不同时代的差异依旧存在，所以我们需要了解你所在的这个位置，你你消费者他们是属于什么样的时代，他们想的是什么？他们的生活模式是什么？只有你了解了他们的生活方式，消费方式你所一做的购物中心才不会有偏离消费者需求的这么一个结果出现。在我们把握了购物中心原则的基础之上，我们还要了解购物中心还有很多购物基因。当然这只要是做商业的一定有很多的了解。我为什么把这个东西拿到这儿来说，其实复数的，最初的两个部分会为后期的招商营运带来很大的影响。比如说北京的永旺，我们最初是2002年，我们说不做，第二次是2004年我们说不做，第三次是2006年我们说做。为什么？因为我们没有达到一个指标的要求是汽车拥有率。因为我们是做郊区的购物中心，02年和04年的时候都没有达到我的要求。我们想做一个购物中心至少是15年20年30年，在这20年的时间我花2年3年4年的时间打基础是非常重要的，所以我不能建一个失败的购物中心。所以前期的市场调研工作是非常重要的。如果我们站错了起跑线，我肯定不会有参加比赛的资格。 ??? 在你要不要主力店尽可能的包罗你的商品，你的住户，为我们的顾客提供一个简单的购买。比如说我一个购物中心我要选择一个珠宝店，我肯定不会选择少于三个珠宝店，让我的顾客有一个比较有一个选择。所以这个是在做结构定位的时候需要考虑的一个部分。在建设过程当中，内部的结构动向是非常重要的。但是我们不能忽视的是外部环境。很多时候我接触了很多开发商，他们拿过来的图纸都非常漂亮，但是我会问设计人员说你去现场走过没有，他设计的车道我说你会不会开车，他说我不会开车。你不会开车你怎么设计车道。所以我们说在建设过程当中，我们做的图纸一定是要可视性的，我们要从平面的图纸里面，发现我的可视性，想象到我们最后建了以后我们是怎么走的，这样才会节省掉我们不必要的成本的浪费。大家对初期投入的成本都会有很大投入。我这里希望给大家引起注意的是后期营运的成本的投入，一个购物