Toll Brothers：领跑高端市场 为梦想造屋.doc

Toll Brothers：领跑高端市场 为梦想造屋 未沿 　　Toll Brothers于1967年在宾夕法尼亚州Horsham市成立，1986年公开上市。经历30多年的发展，Toll Brothers公司已经发展成为全美惟一一个专供高档住宅的大型住宅营建公司。2005年向市场提供了8700 套住宅，总收入达到57.9亿美元，目前拥有约5600名员工，业务区域覆盖了美国21个州的50个市场。 　　Toll Brothers致力于全美高档住宅的开发，服务对象为豪华住宅购买者、第二物业买主、活跃的中老年以及退休人士。2005年平均住房售价为65.7万美元，居于美前20位住宅开发商之首；而且98%以上的住宅售价在30万美元以上，比许多住宅营建巨头的平均售价还高。Toll Brothers也因此成为过去十年内《财富》500强中建筑企业中平均净利润最高的房屋建筑公司。截至上一个财政年度，公司业绩再创新高：净利润率达到13.8%，每股收益达到4.78美元。 　　发展历程 　　第一阶段（1960-70年代）：根植本地，夯实业基。Toll Brothers公司由Robert (Bob) Toll与Bruce Toll两兄弟一手创建。身为律师的兄长Bob和会计背景出身的弟弟Bruce一开始就形成了绝佳的拍档，两兄弟从第一次卖出两栋住房起到最初几年每年建造30栋住房，逐渐成长为南宾州的主要建造商。截至1979年，该公司年营业额达到了5000万美元。由于两兄弟从一开始就把质量控制和顾客满意度作为公司主要的目标，在其经营的市场中赢得了“梦想之屋建造商”的美誉。 　　第二阶段（1980年代）：地域扩张，上市融资。Toll Brothers在宾州经营了15年之后，决定进军他乡。1982年进入新泽西并在80年代中期成为了该州高级住宅的主力建造商之一。截至1987年，该公司年营业额达到了1亿3000万美元。公司的成功扩张得益于三点：第一，公司从1984年起对公司管理进行了大幅改革，加强了运营和财务控制；第二，公司大量雇用年富力强的项目经理，并赋予他们足够多的项目自主权；第三，公司把商品房规模建造效应运用到高级住宅建造中，在为业主提供了大量的选项和不同的户型的同时，又能够得益于其标准化的建造流程和规模采购的低价，因而造价比别的住宅营建商低。为进一步降低造价，该公司还自己经营木材加工、建材及抵押贷款业务。 　　Toll Brothers在1986年上市并筹集到4000万美元，为该公司进入新英格兰地区提供了充裕的资金，并在1987年将业务拓展到马萨诸塞州和北特拉华州，1988年进入马里兰州。在业务策略上，Toll Brothers往往先建造中价住宅以打开新市场，扎根之后再进入高端市场。由于地域扩张的良好势头和较高的利润率，该公司年营业额从1985年的7500万跃升至1988年的2亿美元。 　　1989年美国的住房市场进入衰退期。Toll Brothers虽然难免受损，但其谨慎的管理使其成为最健康的幸存者之一。该公司把握机会频频动用手中现金向其他发展商和银行低价购买储备土地，当房屋市场复苏，该公司再将其开发并以高价销售。经历了此番衰退后，Toll Brothers进一步加强运营管理并采取了保守的开发策略，逐渐把业务扩大到东北其他地区和中大西洋。 　　第三阶段（1990年代）：确立高端市场，并购扩张。Toll Brothers在90年代成为全美范围内的高档住宅第一开发建造商。其专注的高端和二次置业者市场在80年代末90年代初的住房市场衰退中所受影响较小，并且在90年代中逐渐恢复。在延续其严格成本控制和质量管理的宗旨下，该公司年营业额跃升至1994年的5亿美元。 　　Toll Brothers在1995年并购了Geoffrey H. Edmunds Associates，进入南方阳光带；1999年购入芝加哥Silverman Companies。公司在这一阶段先后进入佛罗里达棕榈滩、加州橙郡、德州达拉斯、北卡夏洛特、拉斯维加斯等市场。到1996财政年度，公司售出价值7.59亿美元的住宅，共计2109 栋。 　　公司在专注高端市场的同时再次扩展了其产品线，推出了连排式住宅及活跃长者社区住宅。 　　第四阶段（2000年以后）：审时度势，迅猛发展。进入2000年，Toll Brothers在科网股泡沫破裂之后抓住了低利率造成的房市大热，进一步扩张其地域。 2003年购入佛州Richard R. Dostie公司及Manhattan Building 公司。到2004年财政年度为止，销售收入为39亿美元，增长40%；净收入达4亿美元，增长58%。由于其均价63万以上的高档住宅受利率影响较小，即使在2005年后利率调升之后，公司业绩仍有亮丽的表现。 傲视同