中国河北曲周海花园项目前期报告.ppt

项目定位！——市场定位！ 城市中央·中小套型·便捷生活 特色品牌 收获 随大流的 普通住宅 豪宅 超额利润 发展基础 县城专家 … 从品牌出发，倡导全新生活方式！ 项目定位！——形象定位！ 品 牌 稽 山 倡导全新生活方式 两大核心理念 品牌稽山 倡导全新 生活方式 企业品牌：相信稽山的实力，跟随稽山的脚步 项目品牌：品牌企业下的又一品牌力作 倡导：在于企业有引领潮流的能力，项目有前瞻的潜质 生活品质：从项目自身出发，外部因素+内部因素，使得全新的生活方式得以呈现。 项目定位！——形象定位诠释！ 核心客户 重要客户 项目定位！——客户定位 婚房需求者 周边企事业单位 老城区户 进城队伍 追求生活的便捷 控制投资的额度 * 中国·河北·曲周·北海花园 项目前期报告 谨呈：曲周稽山房地产开发有限公司 第一篇 公司简介 第二篇 地产大背景下的思考 导入 地产市场的发展轨迹（断截） 购房者连夜排队争抢房源 房价一路飙升 销售量与销售单价屡创新高 地王---长江后浪推前浪 售楼处门可罗雀 房价的明升暗降与明折暗扣 量价齐跌 土地流拍 ？ 地产市场的明天 何去何从 国家宏观政策调控 地产市场瞬息万变 ？ 地方政策频出 市场结构转变 地产市场的明天 ！ 引用：《亮剑》丁伟 - - - 论国家战略 … …在当今世界大的战略格局下，我国国土防御的重点问题。我想向在座的各位提一个问题：有谁能够保证在未来十至二十年内，我国的领土不会受到外敌的入侵？恐怕没人做这个担保；那么我们的敌人会是谁？不知道。这正是我和在做的诸位必须要… … … …我认为，在将来的某一天，很有可能发生。我是军人，我要做的就是未雨绸缪！ 现状下的思考 战略层思考点：地产商的考虑战略- - - 企业生存与发展 vs 项目生存与发展 战术层思考一：地产商的考虑重点- - - 造什么样的产品→造卖给“谁”的什么样的产品 战术层思考二：地产商的考虑层面- - - 卖给的“谁” 更“需要”什么 战术层思考三：地产商的考虑深度- - - 在“需要”之上，还能够给予什么“独享” 小 结： 产品定位准确 目标客群清晰 核心竞争力 杀伤力强 现状下的思考 战 略 前 提 下 第三篇 关于项目战略层面的几个思考 思考契入点 基于城市发展的大思维制定项目整体定位与发展战略 前提：保证项目方向的正确性 结 合 因 素 城市经济发展及房地产市场特征 城市特征及城市发展阶段界定 城市未来规划以及城市功能布局演变规律 项目在城市中的地位、发展前景、与城市其他功能区的关系 思考契入点 财务目标是制定项目整体定位和发展战略的基础 必须沟通及关注的因素 本项目在开发商的企业战略和资本链条中的地位 ??本项目的启动资金、融资成本等限定条件 本项目的动态现金流要求等 思考契入点 兼顾长短期目标的成功启动 基本原则：开发利润最大化原则、市场接受原则、技术可行性原则。 项目整体定位 ?项目短期目标、长期目标之间的关系 ?项目的启动资金 不同启动模式的作用及项目的适应性 相关物业的现实市场状况 第四篇 项 目 初 期 思 考 曲周市场分析 项目基础剖析 运营策略选择 项目定位策略 物业发展建议 营销策略提示 曲周概况 产品现状 价格态势 小结 曲周概况 关键词：东部振兴 东北部中心城市 东拓南移 曲周县，位于邯郸东北部区位中心，东接邱县、馆陶，西连鸡泽、永年，南邻广平、肥乡，北靠邢台市广宗、平乡。曲周区位优势明显，自建国以来曲周一直是政治、经济、文化中心。全县面积667平方公里，辖5镇5乡，342个行政村，耕地面积72万亩，人口44.5万人，其中农业人口39万人。 曲周坚持“3451”经济发展思路，即做强“三大产业”（天然色素、林板家具、新型材料），培育“四大基地”（绿色食品生产加工、优质棉生产加工、畜牧养殖加工、自行车配件加工），繁荣“五大市场”（冀南小商品批发、家具、建材、农资配送、汽贸），打造“一个园区”（现代新型工业园区），大力实施“工业立县、开放兴县、商贸活县、科教强县”发展战略，强力推进“项目建设、三年大变样、县校合作、新农村建设、优化环境” 重点工作，致力保障民生，乘势振兴、率先崛起，建设邯郸东北部中心城市。县域经济实力、活力、竞争力明显增强，创出“一个世界第一、三个全国第一”。 产品现状 稽山南苑、电力小区、众美凤凰城等拉开曲周居住社区的序幕。 房地产未来发展 逐渐注意到项目的总体规划及配套 水榭花都 祁美五福园 空中花园 未来曲周房地产发展 同期放量及待放量 稽山三期东侧 58亩 2010-03 其他 人民路中段 待定 凤凰城小高层 政府储备、新农村建设等······ 县医院 约20亩 北海花园 城关中学